Devlet ve kamu tüzel kişileri , kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için bir takım taşınır ve taşınmaz mallara ihtiyaç duyarlar. Anayasa’nın 46. Maddesinde düzenlenen kamulaştırma bu ihtiyacın giderilmesi için özel mülkiyete konu olan bir taşınmazın kamu yararının gerekçe gösterilerek el konulması olarak ifade edilmektedir. Kamulaştırma ile kamulaştırmaya konu taşınmazın malikinin mülkiyet hakkının zarara uğrayacağı göz önünde bulundurulduğunda malikin mağdur olmaması amacıyla taşınmaz malikine ödenecek kamulaştırma bedelinin hakkaniyete uygun olarak tespit edilmesi çok büyük önem arz etmektedir. Bu nedenle işbu kamulaştırma bedelinin nasıl tespit edileceği, kamulaştırma sürecinin nasıl yürütüleceği, ikame edilecek tescil davasının şartları kanun koyucu tarafından açık bir şekilde düzenlenmiştir. Kamulaştırma işlemi sonucunda mülkiyet hakkı sona ermektedir. Mülkiyet hakkının karşılığı olan bedelin malik olan kimseye tam olarak ödenmesi gerekmektedir.
KAMULAŞTIRMADA ADLİ VE İDARİ SÜREÇ
1-Kamu Yararı Kararı Alınması Ve Onaylanması
Anayasa’nın 46. Maddesinde ve Kamulaştırma Kanunu’nun 1. Maddesindeki düzenlemeler gereğince öncelikle bir kamu yararı doğması gerekmektedir. Kamu yararı aslında kanunlarımızda açıkça tanımlanmamakla birlikte bireysel menfaatten farklı, onun üstündeki umumi menfaat olarak tanımlanabilir. Bir taşınmazın takdir edilen bedeli peşin verilerek malikinin rızası alınmaksızın elinden alınması yani kamulaştırılması ancak kamu yararı var ise mümkün olabilmektedir.
a-Kamulaştırma Yararı Kararını Verecek Merciler :
a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
1.Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu
7. Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.
b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık
Yukarıda belirtilen mercilerin usulüne uygun olacak şekilde kamu yararı kararı alması sonrasında bu kararın onay mercilerince de usulüne uygun olarak onaylanması gerekmektedir. Aksi takdirde kamulaştırma amaç yönünden hukuka aykırılık teşkil edecektir.
b-Kamu Yararı Kararını Onaylayacak Merciiler
Kamu yararı kararı;
a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
e) Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, Onayı ile tamamlanır.
Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu
durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
Önemle belirtmek gerekir ki kamu tüzel kişileri sadece kendi görev alanlarına ilişkin kamulaştırma yapabilirler. Görev alanları dışındaki bir kamu hizmeti için kamulaştırma yapabilme yetkileri bulunmamaktadır.
2-Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi
Kamulaştırma kararı alınması ve onaylanmasından sonra taşınmaz hukuken ve madden belirlenmelidir. İdare, Kadastro Müdürlüğü’nden kamulaştırılacak taşınmazın krokilerini ister. Kamulaştırılacak alan imar planı içerisinde ise, belediyeden de yerin imar planı istenir. Kroki ve imar planı üzerinde çalışma yapılarak kamulaştırılacak alanın plan üzerine işlenmesi ve taşınmaz malikinin tapu kaydından tespiti yapılır. Şayet taşınmaz kadastro görmemiş , imar planı yapılmamış, krokisi olmayan bir alanda ise idare tarafından bu taşınmazın bulunduğu yerde çalışma yapılarak taşınmazın sınırı, yüz ölçümü, cinsi belirlenecek ölçekli plan hazırlanacaktır.
3-Kamulaştırma Kararının Alınması Ve Tapu Siciline Şerh Verilmesi
İdare kamulaştırma kararının verilmesinden sonra kamulaştırılacak taşınmazın kayıtlı olduğu tapu idaresinden tapuya şerh edilmesini talep edecektir. Bu şerh ile mülkiyet değişikliklerinin idareye bildirilmesi sağlanmaktadır. Bu şerh taşınmazın satılmasını vs. engellememektedir.
4-Satın Alma Usulüne Başvurulması
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmaya yapan idare bünyesince en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonu kurulacaktır. Bu komisyon, konu ile ilgili uzman kişi veya kurumlardan görüş alarak kamulaştırma kanununun 11. Maddesindeki düzenlemeyi de dikkate alarak taşınmazın bedelini belirleyecektir. Sonrasında ise pazarlıkla satın alma veya trampa işlemlerinin yürütmek amacıyla kıymet takdir komisyonunun tayin ettiği bedel esas alınarak idare içerisinden en az üç kişiden oluşan uzlaşma komisyonu kurulacaktır.
Tespit edilen kamulaştırma bedeli idare ve taşınmaz maliki arasında uzlaşmanın sağlanması halinde, kamulaştırma bedelini ve kamulaştırılan yeri içinde barındıran tutanak taraflarca imzalanır. Tutanağın düzenlenme tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde bedel ödemeye hazır hale getirilerek malike bildirilir. Taşınmazın maliki de taşınmazı kamunun aldığını tapuya bildirdiğinde kamulaştırma bedeli malike ödenir.
Anlaşmanın sağlanamaması veya tutanak doğrultusunda işlemlerin yapılmaması durumunda, idare tarafından Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açacaktır.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVASI
1-Bedelin Tespitinde Usul
Bedelin belirlenmesinde taşınmaz sahibinin sebepsiz zenginleşmesine yol açmayacak ve de fakirleşmesine neden olmayacak bir bedel belirlenmesi gerekmektedir. Taşınmazın vergi değeri, komşu taşınmazların emsal değerleri gibi objektif bir takım ölçütler belirlendikten sonra kıymet takdir komisyonları veya bilirkişilere tanınan inisiyatif doğrultusunda kamulaştırma bedeli tespit edilecektir.
2-İdarece Yapılacak İşlemler
İdare tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine müracaat edilerek dava açılacaktır. İdarenin dava dilekçesinde;
-Kamu yararı kararı,
-Kamu yararı kararı onaya tabi ise onay
– Taşınmazın tapu kaydı ve çapı
– Kamulaştırılacak taşınmazın üzerine kamulaştırılan alanın işaretlendiği krokisi,
– Kamulaştırma Kanununun 8. Maddesi gereğince satın alma usulünün yürütüldüğü ancak uzlaşma sağlanamadığına ilişkin evraklar ve tebligatlara yer verilir.
İdare açacağı dava ile ; taşınmaz bedelinin tespitini, bu bedelin peşin ya da taksitle ödenmesini ve taşınmazın tapu kaydının idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.
Mahkeme masrafları, harçlar, keşif ve bilirkişi ücretleri de davacı idare tarafından ödenir.
3-Mahkemece Yapılacak İş Ve İşlemler
Dava dilekçesinin mahkemeye verilmesi ile birlikte mahkeme en geç 30 gün sonrasına duruşma günü verir. Duruşma gününün yazılı olduğu ve davacı idarenin dilekçesi ile eklerini davalı malike tebliğ eder. Hakim ilk celsede tarafları kamulaştırılacak taşınmazın bedeli hususunda anlaşmaya davet eder.
Eğer taraflar bedel üzerinde anlaşırlarsa mahkeme bu miktarı kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve bedelin ödenmesi için idareye 15 gün süre verir. Ödemenin yapıldığına ilişkin makbuz idare tarafından mahkemeye sunulduktan sonra taşınmazın idare adına tescil edilmesine karar verilir.
Eğer taraflar bedelde anlaşamazlar ise mahkemece en geç 10 gün içerisinde keşif ve 30 gün sonrası için de duruşma günü verilir. Keşif yapan bilirkişiler Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesindeki esaslara göre raporlarını düzenleyerek 15 gün içerisinde mahkeme sunar. Taraflar bu rapora itiraz edebilirler. Eğer bilirkişilerin tespit ettiği bedel ile idarenin kıymet takdir komisyonunca takdir edilen bedel arasında açık bir orantısızlık var ise hakim ikinci bir bilirkişi heyeti kurarak bir daha keşif yapılmasına karar verir. Hakim tüm raporları dikkate alarak adil bir kamulaştırma bedeli tayin eder.
4-Yargılama Süreci
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında görevli mahkeme, kamulaştırma bedelinin miktarına bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Davanın Tarafları:
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasını kamulaştırmayı yapan idare açacaktır. Kamulaştırılan taşınmazın maliki bu davayı açamaz bu davada davalı sıfatına sahip olacaktır. Kiracıya karşı bu dava açılamaz çünkü kiracı mülkiyet hakkına sahip değildir. Kamulaştırılmak istenilen taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise tüm paydaşlara karşı idare tarafından bu dava ikame edilir. Tapunun maliki dava açılmadan ölürse dava mirasçılara karşı açılacaktır. Yine taşınmazın gerçek malikinin başka bir şahıs olması ihtimalinde davaya gerçek malik davaya devam edecektir.
Yargılama Usulü ve Kanun Yolları:
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, Kamulaştırma Kanunu’nun 37. Maddesi gereğince basit yargılama usulüne tabidir. Yine ilgili kanunun 10. Maddesi gereğince taraflar dava açıldıktan sonra duruşmaya katılmasalar dahi dava yokluklarında devam edecektir.
Hakimin tespit ettiği kamulaştırma bedeline karşı istinaf ve temyiz kanun yolu açık iken tescil kararı kesin hüküm teşkil etmektedir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL HESAPLANIR?
1-Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Keşif Yapılması
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davalarında mahkemece yapılan duruşmada taraflar bedelde anlaşamazlar ise hakimin bilirkişilerle birlikte taşınmaz mahallinde keşif yapması zorunludur. Keşif taşınmazın değerinin takdirinde büyük öneme sahiptir. Şayet taşınmaz tapuya kayıtlı değilse taraflar bedelde anlaşsalar dahi hakim keşif yapmak zorundadır.
Keşif yapılmadan önce keşfin amacına ulaşabilmesi için bazı hazırlıklar yapılması gerekmektedir. Kamulaştırılacak taşınmazın arazi olması durumunda hakimin o yerde bulunan il ve ilçe tarım müdürlüklerinden o bölgede yetişen ürünlere ilişkin münavebe cetvellerini, maliyet fiyatlarını verim oranlarını talep etmesi ve bu bilgilerin dosyaya aldırılmasını sağlaması gerekmektedir. Şayet dava konusu yer arsa ise emsal taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları, metrekare birim fiyatları, kamulaştırılacak olan taşınmazın şehir merkezine ve önemli yerlere olan uzaklıklarını gösterir planların dosya arasına alınması gerekir.
Yapılacak olan keşfin masrafları davacı idare tarafından karşılanır.
2-Bilirkişi İncelemesi
2006 tarihli Kamulaştırma Davalarında Bilirkişi Olarak Görev Yapacakların Nitelikleri ve Çalışma Esaslarına İlişkin Yönetmelik’in 4. maddesi kamulaştırma bedelini tespit edecek olan bilirkişilerin, mühendis, mimar ve şehir planlamacılarından olması gerektiğini ortaya konulmaktadır. Bilirkişi raporunun tanzim edilmesi için Kamulaştırma Kanunu’nda bilirkişilere 15 gün süre verilmiştir. Bilirkişiler tarafından tanzim olunan raporun, bedelin tespitine yönelik kanunda belirlenen esaslara uygun olması gerekmektedir.
Kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.
Yukarıda sayılan hususlara ayrı ayrı cevaplar verilerek herkesçe anlaşılır nitelikte bir rapor tanzim edilmesi gerekmektedir. Bu bilgilere raporda yer verilmez ise tarafların itiraz etmesi durumunda hakim ek rapor tanzim edilmesini talep edecektir.
Hakim bilirkişilerin tanzim ettiği raporda belirlenen bedel ile bağlı olmadığı gibi idarece oluşturulan komisyon tarafından belirlenen bedel ile de bağlı değildir. Ancak bu hakimin keyfi bir şekilde bedel tayin edeceği anlamına gelmemektedir. Hakimin bilirkişi raporundan ayrıldığı hallerde somut ve hukuki gerekçeler ortaya koyması gerekmektedir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesi, ilk olarak kamulaştırma bedelinin tespitine yönelik genel esasları düzenlemiş, akabinde arsa – arazi – yapı kavramlarının ayrımını düşünerek taşınmazların niteliklerine göre uygulanacak özel esasları düzenlemiştir. Bilirkişiler raporlarını düzenlerken 11. Maddede yer alan esasları dikkate alarak bedel tespiti yaparlar.
I. Genel Esaslar
A. Taşınmazın Cinsinin ve Türünün Tespiti
Kamulaştırma bedelinin tespiti kamulaştırma açısından en önemli aşamadır. Bedelin tespitinin adalete ve hakkaniyete uygun bir şekilde yapılması taşınmaz maliklerini tatmin edebilecek, idareye olan güveni arttırabilecektir. Bedel tespitinde ise ilk aşama taşınmazın cinsinin ve türünün tespit edilmesidir. Taşınmaz cinsi ve türünün tespitindeki en önemli ayrım taşınmazın arsa mı arazi mi olduğudur. Buradaki ayrım bilirkişilerin mesleklerinin belirlenmesinde dahi etken rol oynamaktadır. Ayrıca taşınmazın türünün arsa olması halindeki değeri araziye kıyasla çok daha fazla olacaktır. Arsa türündeki taşınmazların değeri emsal satışlara göre belirlenirken arazi türündeki taşınmazların değeri gelir metoduna göre belirlenmektedir. Eğer taşınmaz imar planı kapsamında ise arsa niteliğine sahip olacağı uygulamada yerleşik hale gelmiştir.
B. Yüzölçümü
Kamulaştırma bedelinin tespitinde değerlendirmeye alınacak bir diğer esas yüzölçümüdür. Taraflar arasında uyuşmazlık olmaması halinde dava dosyasına sunulan plandaki yüzölçümü dikkate alınarak bedel tespiti yapılır.
C. Taşınmazın Kıymetini Etkileyecek Nitelik ve Unsurlar
Kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespitinde bazı nitelik ve unsurlar da dikkate alınır. Bu nitelik ve unsurlara örnek olarak; taşınmazın çevre yerleşim merkez veya merkezlerine yakınlığı, ana ve yan yola mesafesi, ulaşım olanakları, toprak yapısıyla birlikte sulama olanakları, turistik, kültürel bölgelere yakınlığı, hali hazırda çevresindeki imarlı alanlara olan yakınlığı, ekim yapılabilecek durumda ise ekim halinde alınacak verim ve gelirlerin hesabı, taşınmazın arsa olması halinde imar durumu ve üzerine yapılacak binanın kaç katlı olacağı, sit alanının olup olmadığı gösterilebilir.
D. Taşınmazın Vergi Beyanı
Her ne kadar taşınmazın vergi beyanına ilişkin husus değerlendirme esaslarında kriter olarak kabul edilmiş ise de uygulamada bilirkişilerce çok fazla dikkate alınmamaktadır.
E. Kamulaştırmanın Yapıldığı Tarihteki Kıymet Takdirleri
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesinin 1. Fıkrasındaki e bendi gereğince, bilirkişi kurulu dava konusu taşınmazın değeri tespit edilirken resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri de dikkate alınmakta ve taşınmazlara ait metrekare birim fiyat değerlerinin mahalli defterdarlıklarından istenmesi gündeme gelebilmektedir.
II. ARAZİLERİN BEDELİNİN TESPİTİ
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 3. Maddesi uyarınca, arazi; toprak, iklim, topografya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçası olarak tanımlanmıştır.
A. Gelirin Belirlenmesi
a) Taşınmaz Mal ve Kaynağın Mevkii ve Şartları
Dava tarihi itibariyle taşınmazın mevkiinden kastedilen dava konusu taşınmazın yerleşim merkezlerine, pazarlara, ticaret ve iş merkezlerine yakınlığı ve ulaşım olanaklarının ne derecede olduğudur. Taşınmazın şartlarından kastedilen ise dava konusu taşınmazın sulu veya kuru olması, yetiştirilen ürünler ve sulama şeklidir.
b) Taşınmazın Hali Hazırdaki Durumu İle Kullanılması Halinde Getireceği Gelir
Kamulaştırma Kanunu’nda davaya konu taşınmazın dava tarihi itibariyle olduğu gibi kullanılması halinde getireceği gelir de kamulaştırma bedelinin tespitinde önemli rol oynamaktadır. Burada önemle belirtmek istediğimiz husus ise taşınmazın gelecekteki kullanım şekilleri ya da potansiyeli düşünerek gelir hesaplaması yapılmayacağıdır.
B. Gelire Göre Bedelin Tespiti ve Hesap Şekli
Yukarıda izah ettiğimiz üzere kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında davaya bakmakla yetkili hakim tarafından yargılama sırasında il ve ilçe tarım müdürlükleri, üniversitelerin ziraat bölümleri, ticaret ve ziraat odaları ile toprak mahsulleri ofisinden taşınmazın bulunduğu yerde ağırlıklı olarak yetiştirilen ürünlere ilişkin münavebe cetvelleri ile yıllık alınacak verim miktarları ve üretim masrafları, toptan satış fiyatlarını getirtir. Tüm bilgiler ışığında gelir hesabı yapılır.
Net gelirden hareket edilerek arazinin bedelinin tespit edilmesine kullanılan yönteme kapitalizasyon metodu adı verilmektedir. Bu metot gereğince, arazinin bir dekarının yıllık net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesiyle bulunan rakam ise bir dekar arazinin kamulaştırma bedelini oluşturur. Kapitalizasyon faizi ise taşınmazın bulunduğu bölgedeki bir dekar arazinin ortalama net gelirinin bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin ortalama dekar satış fiyatına bölünmesiyle bulunan rakama denmektedir. Kapitalizasyon faiz oranı, bölgede geçerli olan ortalama oran baz alınarak, arazinin özel nitelikleri, ekilebilecek ürünler, verim ve yüzölçümü, merkezlere yakınlığı ve toprağın yapısı göz önünde bulundurularak tespit edilir. Uygulamada ve yerleşik Yargıtay içtihatlarında sulu tarım arazilerinin değerlendirilmesinde kapitalizasyon faizi yüzde 4 kuru tarım arazilerinde ise yüzde 5 olarak belirlenmektedir.
Arazinin Değeri = Net Gelir / Kapitalizasyon Faiz Oranı olarak formüle edilebilir. Bu formül ile bir dekarının fiyatı ve metrekare birim fiyatı bulunacak daha sonrasında ise taşınmazın sahip olduğu yüzölçümü ile bu değer çarpılarak taşınmazın toplam değeri tespit edilecektir.
C- Taşınmazın Üzerinde Yapı Bulunması Halinde Kamulaştırma Bedelinin Hesaplanması
Kamulaştırılacak taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı, ağaç vs. yoksa bedel yukarıda anlattığımız formüle göre tespit edilecektir. Ancak araziler her zaman boş olmayabilir. Bazı durumlarda arazilerin üzerinde; bina, bağ, bahçe, ağaç olabilir. Bu durumda taşınmazın üzerindeki her yapı ayrı ayrı hesaplanacak ve taşınmazın bedeline eklenecektir.
1-Tarıma Elverişli Olmayan veyahut Tarım Amaçlı Kullanılmayan Arazinin Bedelinin Tespiti
Arazilerin kamulaştırma bedeli tespit edilirken yukarıda açıkladığımız üzere arazinin net geliri esas alınarak hesaplama yapılmaktadır. Ancak kamulaştırılacak taşınmazlar her zaman tarıma elverişli olmayabilir. Bazı taşınmazlarda eğim %50 nin üzerinde olabilir, bazılarında meraya özgü bitkiler olabilir veyahut hiç ekilmemiş, taş, kum, kireç ocağı olarak kullanılıyor olabilir. Bazı taşınmazlar üzerinde ise petrol istasyonu gibi tesis de bulunabilir. Bu durumlarda taşınmazların mevcut hali dikkate alınacak ve bu haliyle kullanılması halinde nasıl bir yarar sağlayacaksa o yarar esas alınmaz suretiyle değeri tespit edilecektir.
2-Binalı Taşınmazların Bedelinin Tespiti
Binalı arazilerde önce zeminin değeri yukarıda anlatılan gelir metoduna göre bulunur. Sonrasında üzerindeki binanın değeri, cinsi ve sınıfına göre bayındırlık birim fiyat listesi esas alınarak hesaplanır. Binanın yıpranma payı bina bedelinden düşülür ve çıkan net bina bedeli ile arazinin bedeli toplanarak taşınmazın kamulaştırma bedeli tayin edilir.
Şayet binanın maliki ile arazinin maliki farklı kişiler ise belirlenen bedeller bu kişilere ayrı ayrı ödenir.
3-Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Bedelinin Tespiti
Taşınmaz üzerini kısmen veya tamamen kapsayacak surette üzerinde ağaç dikili olan arazi için kapama bahçe ifadesi kullanılmaktadır. Taşınmaz üzerindeki ağaçların taşınmaza kapama bahçe niteliği kazandırmaması halinde ağaçlar cinsi yaşı ve verim durumu dikkate alınarak değerleri tespit edilir ve bu değer taşınmazın arazi değerinin üzerine eklenir. Taşınmazın üzeri tamamen ağaçlar ise kaplı ise ağaçların cinsine göre dekar başına verim miktarı hasat zamanındaki toptan kilogram satış fiyatıyla çarpılıp üretim masrafları düşüldükten sonra bulunacak net geliri, kapitalizasyon faizine bölünmek suretiyle metrekare kamulaştırma bedeli hesaplanacaktır. Bulunan bu değer arazinin yüzölçümü ile çarpılır ve kamulaştırma bedeli belirlenir. Aynı tür meyve ağaçlarının ağırlıklı olarak bulunmasının yanında, bahçede az sayıda farklı tür meyve ağaçları da varsa bunların ayrı olarak değerlendirilmesi doğru değildir.
4-Kamulaştırılacak Arazinin Üzerinde Kaynak ya da Artezyen Kuyusu Bulunması Halinde Kamulaştırma Bedelinin Tespiti
Üzerinde su kaynağı bulunan arazinin kamulaştırılması halinde, taşınmazın üzerinde bulunan bu su kaynağı sayesinde taşınmazda sulu tarım ürünleri elde edilebiliyor ve taşınmaza kaplama bağ- bahçe niteliğine göre değer biçiyorsa artık bu su kaynağı için yeniden değerlendirme yapılmayacak olup buradan elde edilen gelirin içinde su kaynağının da katkısı bulunduğu kabul edilecektir.
Taşınmazın değil sadece su kaynağının tek başına kamulaştırılması durumunda, kaynağın dava tarihi itibariyle kullanım şekli göz önünde bulundurularak değeri tespit edilecektir. Kaynaktan sadece üzerinde bulunduğu arazi faydalanıyor ve bu sadece sulu tarım yapıyorsa öncelikle sulu tarıma göre taşınmazın değerinin tespit edilmesi gerekir. Daha sonrasında ise kuru tarıma göre değeri tespit edilir ve aradaki fark kaynağın değeri olacak kabul edilir.
Kaynaktan diğer tarla sahipleri de yararlanıyorsa bu kişilerden kaynak sahibinin aldığı ücretler de kaynak değerine eklenir.
III. ARSALARIN BEDELİNİN TESPİTİ
Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. Maddesinde; Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi varsa bunlar arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş arazilerden hangilerinin arsa sayılacağının Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile belirleneceğine ilişkin bir düzenleme mevcuttur. Taşınmazların arsa vasfının belirlenmesinde bu hükümden yararlanılır. Bir taşınmazın arsa ise o taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasına konu olması halinde, taşınmaza emsal olabilecek nitelikteki satışların esas alınarak kamulaştırma bedeli belirlenecektir. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 1. fıkrasının “g” bendinde, arsa niteliğindeki taşınmazlara emsal satışların esas alınması suretiyle değer biçilmesinden başka, net gelir esasına dayalı olarak değer biçilmesi mümkün olmayacağı açıkça düzenlenmiştir.
A-Arsalara Emsale Göre Değer Biçilmesi
Taraflar ve bilirkişiler emsal satışları belirleyerek mahkemeye sunabilirler. Ancak bu emsaller hakim için bağlayıcı nitelikte değildir. Hakim re’sen de emsal taşınmaz araştırması yaparak bedeli belirleyebilir. Emsal taşınmazın bedelleri keşif yapılmadan önce mahkemeye bildirilmesinde fayda vardır.
B- Emsal Taşınmazda Bulunması Gereken Nitelikler
Emsal taşınmazın satış bedeli dikkate alınmalıdır. Taşınmazların intikalini sağlayan satış işlemleri tapu memurluğunda yapıldığından emsal taşınmazlara ilişkin satış evrakları da tapu müdürlüklerinden talep edilmelidir. Satış işlemine benzer mahiyetteki trampa bağış gibi hukuki işlemler emsal değerlendirilmesinde dikkate alınamaz. Burada önemli olan emsal taşınmazın satış bedelidir.
Emsal taşınmazın kanundaki açık düzenleme gereği kamulaştırma gününden önceki bir zamanda satışının gerçekleşmesi gerekmektedir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki kamulaştırma gününden önce gerçekleşen satış işleminin eski tarihli olması nedeniyle emsal satış değerlerine ÜFE endeksi uygulanarak emsal taşınmazın satış bedelinin güncellenmesi gerekmektedir.
Emsal alınabilecek satışların özel amaçlı olmaması gerekmektedir. Özel amaçlı satışlara, muvazaalı satışlar ve ticari amaç ve rekabet amacıyla yapılan birtakım satışlar örnek verilebilir.
Ayrıca belirtmemiz gerekir ki kamulaştırmaya konu taşınmazla emsal alınacak taşınmazın nitelik ve özellikleri bakımından benzerlik taşıması gerekmektedir. Taşınmazların birbirine yakın olması, yüzölçümlerinin birbirine paralellik göstermesi gibi özellikleri örnek verebiliriz. Mümkün olduğunca kamulaştırılacak taşınmaz ile benzer özellikleri olan taşınmazların emsal alınması gerekmektedir. Emsalin bulunmaması ihtimalinde aynı yerdeki arazi niteliğindeki taşınmazların dahi emsal olarak değerlendirilmesi mümkündür.
C-Emsal Olamayacak Satışlar
Kamu kurumları arasında yapılan satış işlemleri emsal olamaz. Çünkü kamu kurumları arasındaki satış işlemlerinin serbest alım – satım niteliği taşıması olanaklı değildir.
Yine ister anlaşma yolu ile isterse de mahkemece tespit edilsin kamulaştırma bedelleri emsal olarak dikkate alınamaz.
Kamulaştırma tarihinden sonra gerçekleştirilen satış işlemleri de emsal alınamaz.
Tapu müdürlüğünde yapılmayan, adi senetle veya noter senediyle gerçekleştirilen satışlar da emsal alınamazlar.
D-Emsallerin Değerlendirilmesi ve Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesi
Öncelikle dava konusu kamulaştırılacak taşınmazın ve bu taşınmaza emsal oluşturacak taşınmaz satışlarının tapu kaydının, krokisinin, imar durumuna ilişkin belgelerin ilgili tapu sicil müdürlüklerinden, emlak vergisine esas metrekare birim fiyatlarının ise ilgili belediyelerden getirtilmesi gerekmektedir. Daha sonrasında bilirkişi kurulu tüm nitelik ve unsurları mukayese ederek bir rapor düzenleyecektir. ÜFE oranına göre emsal satış bedelinin güncel hali de tespit edilmesi gerekmektedir.
IV. YAPILARIN BEDELİNİN TESPİTİ
Kamulaştırma Kanununun 11. Maddesinin h bendine göre yapılar da kamulaştırmaya konu olabilirler. Yapıların değeri; kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ve yıpranma payları esas alınarak hesaplanır. Yapılardaki kıymet takdiri, bedel tespiti ve tescili davasının ikame edildiği ve evrakların mahkemeye verildiği gün itibariyle yapılacaktır. İlk olarak yapı maliyeti ve hesabı dikkate alınmalıdır.
A-Yapı Maliyeti Ve Hesabı
İlk olarak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden ilgili yıla ait en son yayınlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ istenmekte ve bu Tebliğ dosyaya konulmaktadır. Daha sonra bilirkişi kurulu ile keşif yapılır. Keşifte yapının oturduğu alanın miktarı, genişliği, yüksekliği, eklentileri, inşaat kalitesi, inşaatın sınırı, yaşı, ısıtma sistemleri vs. gibi tüm özellikleri bilirkişi kurulu tarafından tespit edilir ve raporda yer alır. Binanın yaşı olması halinde Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel esas alınarak belirlenecek yıpranma payı yeni bina için belirlenen rakamdan düşülecek ve eski binanın bedeli tespit edilecektir. Ana yapıya bağlı otopark, kömürlük gibi yapılar da ana yapının içerisinde değerlendirildiğinden onlarında değeri tespit edilerek toplam değer bulunacaktır.
KISMİ KAMULAŞTIRMA VE BEDEL TESPİTİ
İdare yerine getirmekle yükümlü olduğu kamu hizmetini yapabilmek için bazen taşınmazın bir kısmını da kamulaştırabilir. Amaç için yeterli olması halinde idare öncelikle kısmi kamulaştırmaya müracaat etmek zorundadır. Kamulaştırma Kanunu’nun 12. Maddesinde kısmi kamulaştırma durumunda bedelin nasıl belirleneceğini düzenlenmiştir.
Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri;
a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.
b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.
c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a)bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz
(b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, 11 inci maddede belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur. Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, hava gazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz. Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.”
Kısmen kamulaştırılan taşınmazın değeri yukarıda zikrettiğimiz hususlar dikkate alınarak 11. Maddeye göre tespit edilecek sonrasında ise kısmi kamulaştırma halinin tespit edilen bedele etkisi 12. Madde uyarınca ayrıca belirlenecektir.
Kısmi kamulaştırma durumunda kamulaştırılan alanın dışında kalan taşınmazın değerinde bir değişiklik olmayabileceği gibi değer düşüklüğü de meydana gelebilir.
Kamulaştırılmayan Kısmın Değerinde Bir Değişiklik Olmaması: Kamulaştırmaya konu olmayan artan kısımda herhangi bir değer değişikliği olmaması halinde, sorunun çözümü oldukça kolaydır. Geri kalan parçaların kamulaştırmadan önceki değerlerini aynı şekilde koruması durumunda, taşınmazın tamamına 11. madde uyarınca değer tayini yapılacak, kamulaştırılan kısma isabet eden miktar ise kamulaştırma bedeli olarak tespit edilecektir. Tespit edilen bu değere herhangi bir ekleme veya çıkarma yapılamayacaktır. Bu halde, kamulaştırma alanı dışında kalan kısımda herhangi bir değer değişikliği olmadığı için, bu alanın kamulaştırma bedeline etkisi gündeme gelmeyecektir.
Kamulaştırılmayan Kısmın Değerinde Azalma Meydana Gelmesi: Arta kalan kısımda tarımsal işletme bütünlüğünün bozulması, kalan kısmın makineli tarıma elverişli olmaktan çıkması, dikimin ekonomik açıdan daha masraflı hale gelmesi, yine arsa niteliğindeki kalan kısımda yapılaşma olanağının sekteye uğraması gibi haller söz konusu olabilmektedir. Bu durumda öncelikli olarak kısmi kamulaştırmaya tabi bölüme 11. maddede düzenlenen esaslar çerçevesinde değerleme yapılacak, daha sonrasında ise kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde yaşanacak değer düşüklüğü, yapılan değerleme neticesinde bulunan bedele eklenecektir.
Kamulaştırılmayan Kısmın Değerinde Artış Yaşanması: Örneğin sulama amaçlı olarak yapılan kamulaştırma neticesinde kamulaştırılmayan kısmın sulu tarıma kavuşması ve kamulaştırılan kesimden yol geçirilmesi dolayısıyla artan kısmın yol cepheli hale gelmesi gibi hallerde, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde artış gözlemlenecektir. Bu durumda kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın tayin edilen bedelinden mahsup edilecektir.
İDARENİN KAMULAŞTIRMADAN TEK TARAFLI OLARAK VAZGEÇMESİ
İdare bazen değişen şartlar ve durumlar nedeniyle yaptığı kamulaştırma işleminden tek taraflı olarak vazgeçme hakkına sahiptir. Yine taşınmazın tamamının değil de bir kısmının da kamulaştırılmasına karar verebilir. Bu durum Kamulaştırma Kanunu’nun 21. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre ; “…idare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Şu kadar ki, dava sırasında vazgeçme halinde dava giderleri ile harç, harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkemece maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.” Şeklinde düzenleme mevcuttur. İdareye bu hak tanınırken taşınmaz maliklerinin böyle bir hakkı yoktur.
Vazgeçme işlemi kamulaştırma bedelinin kesinleşmesine kadar yapılabilmektedir. İdarenin tek taraflı olarak kamulaştırmadan vazgeçmesi durumunda bir uyuşmazlık çıkarsa bu uyuşmazlık adli yargıda çözüme kavuşturulacaktır. Kamulaştırmadan vazgeçildiğinde idare üzerine kayıtlı taşınmaz önceki malikin mülkiyetine döner. Kamulaştırmadan vazgeçildiğinde taşınmaz maliki almış olduğu kamulaştırma bedelini idareye geri ödemekle yükümlü hale gelir. İdare bedelin ödenmesi için malike belirli bir süre verecek bu sürede ödemediği takdirde malik temerrüde düşecek ve faiz ödemek zorunda kalacaktır. İdare kamulaştırılan taşınmaz üzerinde birtakım tasarruflarda bulunmuş ve taşınmazın zarar görmesine neden olmuş olabilir bu durumlarda taşınmazı geri alan eski malik taşınmazı amacına uygun kullanabilmek için bir takım masraflar yaptıysa bu masrafları idare aleyhine açacağı dava ile tazmin etme hakkına sahiptir.
İDARE VE TAŞINMAZIN ESKİ MALİKİNİN ANLAŞMASI İLE TAŞINMAZIN İADESİ
Kamulaştırma kanununun 22. Maddesinde vazgeçme, iade ve devir ile ilgili düzenleme bulunmaktadır. Bu madde uyarınca, kamulaştırma tamamlandıktan ve kesinleştikten sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca artık karşılık vermemesi durumunda, idare ve taşınmazın eski sahibi anlaşarak taşınmazın eski malike geri dönmesi ve kamulaştırma bedelinin idareye ödenmesi gündeme gelir. Taşınmazın eski maliki kamulaştırma bedelini, bedeli aldığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde idareye ödeyecek, idare de taşınmazı eski malike devredecektir. İade işlemi kamulaştırma ve bedelinin kesinleşmesinden sonra 1 yıl içinde gerçekleşirse eski malik faiz ödemekle yükümlü olmayacaktır. 22. Madde hükümleri kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçmesiyle uygulanmayacaktır.
MAL SAHİBİNİN KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZI GERİ ALMA HAKKINA İLİŞKİN HUSUSLAR VE BEDEL TESPİTİ
Kamulaştırma Kanunu’nun 23. Maddesiyle taşınmaz malikinin kamulaştırmaya konu taşınmazı geri alma hakkı düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kamulaştırılan taşınmazın idareden geri istenebilmesi için; kamulaştırma bedeli kesinleşmiş olmalı, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçmeli, taşınmaz hiçbir şey yapılmaksızın olduğu gibi bırakılmalı ve geri alma hakkı 1 yıl içinde kullanılmalıdır. Taşınmazı geri almak üzere mülk sahibi dava açacaktır. Ayrıca mülk sahibi, idareden aldığı kamulaştırma bedelini aldığı günden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile idareye iade etmek zorundadır.
Dikkatinizi Çekebilir: Gayrimemkul Hukuku
YARGITAY KARARLARI
DAVA AÇILMASININ ŞARTLARI
“Kısaca; idarece Kamulaştırma Kanununun 8 inci maddesi uyarınca uzlaşma davetiyesinin resmi taahhütlü bir yazı ile taşınmaz mal malikine bizzat tebliğ edilmesi; mal sahibinin adreste bulunmaması durumunda, Tebligat Kanununun yukarıda açıklanan buna ilişkin hükümleri uygulanarak, tebligatın muhatap adına kabule yetkili kimselere (örneğin aynı çatı altında oturan aile efradına) yapılması gerekir. Tebligatın, muhatap (taşınmaz mal sahibi) veya muhatap adına tebligatı kabule yetkili kimselere yapılmamış olması halinde, geçerli kabul edilmesi olanaklı değildir. Şu açıklamalardan anlaşıldığı üzere; idarelerin, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı Kamulaştırma işlemlerinde pazarlıkla satın alma usulünü uygulamaları yasal bir zorunluluk olup, idarece öncelikle, Kamulaştırma Kanunun 7 inci maddesi uyarınca taşınmaz mal sahibinin, onun ölümü halinde mirasçılarının adreslerini tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile tespit ettirilmesi, bu aşamadan sonra 8 inci madde gereğince anlaşma yolu denenerek malikin veya mirasçılarının 7 nci madde uyarınca tespit edilen adresine resmi taahhütlü bir yazı ile uzlaşma davetiyesinin gönderilmesi ve tebligatın, Tebligat Kanununa göre mal sahibine bizzat ya da onun adına kabule yetkili kimselere yapılması; mal sahibi bu davete İcabet etmez veya gelip de tahmini bedelde anlaşma sağlanamaz ise, ancak bu takdirde 10. maddeye göre bedel tespiti ve tescil istemiyle mahkemeye dava açılması gerekir…”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2007/5-713 esas, 2007/736 karar, 17/10/2007 tarihli ilam
DAVAYI KAMULAŞTIRMAYI YAPAN İDARENİN AÇABİLECEĞİ
Dava, 4650 Sayılı Kanlınla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, davacı idarenin aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 5. maddesine göre O.S. B. kamu yaran gerekçesiyle adına kamulaştırma yapılabilen veya yaptırılabilen özel hukuk tüzel kişiliğidir. Kamu yaran kararı O.S. B. müteşebbis heyetinin başvurusu üzerine bakanlıkça verilir. Arazinin mülkiyetinin edinilmesinde yapılan masraflar ile arazi bedelinin ödeme yükümlülüğü O.S. B. tüzel kişiliğine aittir. Olayımızda davacı özel hukuk tüzel kişiliğinin başvurusu üzerine hakanlıkça 10.02.2004 tarihinde kamu yaran kararı alınmıştır. Bu karar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 6. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ayrıca onaya tabi değildir.Söz konusu kamu yaran kararından sonra bakanlık kamulaştırma işlemlerini tekemmül ettirmesi için ilgili tüzel kişiliğe göndermiş ve ilgili tüzel kişilik tarafından da 27.08.2003 tarihinde O.S. B. Yönetim Kurulunca kamulaştırma işlemlerinin yerine getirilmesi kararı alınmıştır. Bu karar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 6 /son maddesi cümlesi gereğince yetkili İcra organınca kamulaştırma işlemine başlandığını gösteren bir karardır. Daha sonra O.S. B.’ce 4650 Sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde yazılı işlemler tamamlanmış ve bu dava açılmıştır. Açıklanan nedenlerle davacı idarenin dava açma yetkisi ve aktif husumet ehliyeti mevcuttur. Bu nedenle davanın esasına girilerek hüküm kurulması gerekirken davacı idarenin aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi, doğru görülmemiştir…
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi , 2004/12416 esas, 2005/2551 karar, 14.03.2005 tarihli ilam
TAŞINMAZIN GERÇEK MALİKİNİN BAŞKASI OLMA İHTİMALİ
“Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.4650 sayılı Kanunla değişik Kamulaştırma Kanununun dava hakkını düzenleyen 14/5 maddesi uyarınca kamulaştırma davalarında aleyhine dava açılan tapu malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşılırsa davaya bu gerçek malik dahil edilmek suretiyle devam olunur. Bu durum dikkate alınarak davanın gerçek hasma yöneltilmek üzere davacı vekiline süre verilerek, taraf teşkilinin sağlaması ve bundan sonra işin esasına girilerek hüküm kurulması gerekirken kararda yazılı düşüncelerle davanın reddine karar verilmesi, doğru görülmemiştir…
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi , 2006/13045 esas, 2007/1681 karar, 15.02.2007 tarihli ilam
KAMULAŞTIRILACAK TAŞINMAZIN ARSA OLMASI DURUMU
Değerlendirme tarihi olan 18.4.2002 tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın kesinleşmiş 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde bulunup bulunmadığı, kesinleşmiş imar planı içinde olmadığının anlaşılması halinde ise, Belediye ve altyapı hizmetlerinden ( yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi ) yararlanma durumu, etrafının meskun olup olmadığı, nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.4.1998 gün ve 1996/6-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezine mesafesi v.s. Belediye Başkanlığından,2-Dava konusu taşınmazın değerlendirilmesinde emsal alınan taşınmazların satış tarihi, miktarı ve satış bedelini gösterir tapu kayıtlarının Tapu Sicil Müdürlüğünden,3-Münavebeye esas alınan ürünlerin verim, üretim gideri ve satış fiyatını gösterir belgenin İl Tarım Müdürlüğünden Temin edilerek dosya içerisine konulmasından sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere iadesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 15.5.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi , 2003/2351 esas, 2003/4076 karar, 15.05.2003 tarihli ilam
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN BELİRLENMESİNDEKİ ESASLAR
Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı idare vekili ile bir kısım davalılar vekillerince temyiz edilmiştir.
Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki;
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre dava konusu … ilçesi … mahallesi 557 pardsel sayılı 21050 m2 yüzölçümlü taşınmazın aynı mahkemenin 2016/383-2018/30 sayılı 09.07.2018 tarihinde kesinleşen muhtesat aidiyeti tesbiti davasına göre üzerindeki meyveli ve meyvesiz ağaçların davalılardan … ve diğerlerine ait olduğunun tespit edildiği anlaşılmıştır.
1-Dava konusu taşınmazın öncelikle kuru tarım arazisi mi sulu tarım arazisi mi olduğu tespit edilip değerlendirme tarihi olan dava tarihi 2016 yılına ilişkin münavebe
ürünlerine ait İlçe Tarım, Gıda ve Havyvancılık Müdürlüğü verine göre taşınmazın zeminine değer biçilmesi gerekerken bilirkişi kurulunca tayşınmazın kapama elma bahçesi kabul edilerek 2015 yılı resmi verilerine göre değer biçilip 2016 yılına Yİ-ÜFE endeksi uygulayarak bedel tespit eden rapora göre hüküm kurulması
2-Kesinleşen tespit dosyasına göre dava konusu taşınmaz üzerindeki muhtesatın davalılar … ve arkadaşlarına ait olduğunun tespit edildiği anlaşıldığından taşınmazın kapama karışık meyva bahçesi olarak değerlendirme tarihi olan dava tarihi 2016 yılına ilişkin İlçe Tarım Gıda ve Hayvancılık Müdürlüğü verilerine göre değer tespit edelip bulunan bedelden, taşınmazın sulu yada kuru tarım arazısı olarak niteliği belirlendikten sonra zemine eklebiliecek münavebe ürünleri net gelirine göre belirlenen bedelin düşülmesi sonuc tespit edilen muhtesat bedelinin bu davalılara ödenmesi gerektiği gözetilmeden dava konusu taşınmaz üzerinde buunan elma ağaçları dışındaki ağaçlara yaş, cins ve nevilerine gövre maktuen değer biçen bilirkişi raporuna göre muhtesat bedelinin tesbitine karar verilmesi,
3-Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan ve kesinleşen tespit dosyasında belirtilen çeşitli yaşlarındaki kavak ile söğüt ağaçlarının sınır ağacı niteliğinde olup olmadığı tespit edilerek, sınır ağacı niteliğinde ise yaş, cins ve nevilerine göre maktuen değerleri tespit edilip muhtesat sahibi … ve arkadaşlarına ödenmesine; sınır ağacı niteliğinde değil ise taşınmaz muhtesat bedelinin tespiti sırasında kcapama meyve bahçesi nietilğinde kabul edildiğinden ayrıca bu ağaçların bedelinin tespit edilmemesi gerektiğinin düşünülmemesi,
4-Davalılar ile tapu malikleri arasında hukuki irtibatı sağlayanbir kısım veraset ilamları dosyada olmadığı gibi, tapuda intikalı yapılan ancak verasette iştirak halinde mülkiyet gözüken paylara ilişkin olarak da dayanak veraset ilamlarıda dosyada yoktur. Bu veraset ilamları getirtilip davalıların payları belirlenmeden ve bu hususta bilirkişi raporu denetlenmeden hüküm kurulması, doğru olmadığı gibi,
5-28.04.2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7139 sayılı Yasanın 6.maddesi gereğince … Genel Müdürlüğü harçtan muaf hale geldiğinden harç alınmasına yer olmadığına karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
6-7139 sayılı Kanunla değişik Kamulaştırma Kanununun 10/8 fıkrası gereğince bankaya hak sahibi adına yatırılacak bedel bakımından; 7139 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik hükümlerine göre işlem yapılması gerektiğinden,
Hükmün yukarıda açıklanan gerekçelerle davacı idare ile bir kısım davalılar vekillerinin temyiz istemlerinin kabulü ile BOZULMASINA…
(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2017/22346 Esas, 2018/24392 Karar, 11.12.2018 Tarihli İlam)
ÜZERİNDE FARKLI TÜRDEN AZ OLAN MEYVE AĞAÇLARI BULUNAN ARAZİNİN DEĞERİNİN HESAPLANMASI
Dava konusu taşınmazın tamamı kapama elma bahçesi olarak değerlendirilip üzerinde bulunan armut, erik, şeftali ve ceviz ağaçlarına da ayrıca maktuen değer verilmiştir. Dava konusu taşınmazın kapama meyve bahçesi olarak değerlendirilmesi doğru olup, bu şekilde yapılan değerlendirme ile kamulaştırılan yerin tamamından uygun teknikle normal olarak sağlanabilecek gelir dikkate alınacağına göre taşınmazın üzerinde bulunan başka unsurların gelirinin de artık zemin değerine bir katkısı söz konusu edilemez.”
Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, 2011/449 esas, 2011/1812 karar, 15.02.2011 karar tarihli ilam
EMSAL TAŞINMAZIN TAŞIMASI GEREKEN NİTELİKLER
1- Dava konusu taşınmaz Çavuşlu Köyünde olup 4000 m2 yüzölçümlüdür. Emsal olarak alınan taşınmaz M şehir merkezinde Nusratiye mahallesinde 144 m2 yüzölçümlü küçük alanlı bir parseldir. Arsalara emsal kıyaslaması yapılması için dava konusu taşınmaza yakın yerlerden ve değerlendirme tarihine yakın tarihteki benzer yüzölçümlü taşınmazların emsal alınması gerekir.”
Yargıtay 5.Hukuk Dairesi, 2004/625 esas, 2004/2232 karar, 4.3.2004 karar tarihli ilam
2- “Bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmaz, şehrin en gelişmiş ticaret ve iş merkezinde emsal olarak alınan taşınmaz ise şehrin merkezine daha uzak, yeni gelişmekte olan ve seyrek iskan alanında bulunmaktadır. Taşınmazın bu özellikleri nazara alınarak, bilirkişi kurulunca da dava konusu taşınmazın emsalden 10 kat daha değerli olduğu kabul edildiğine göre, emsal olarak kabulü mümkün olamayacağı açıktır.”
Yargıtay 5.Hukuk Dairesi , 2004/1163 esas, 2004/1972 karar, 1.3.2004 karar tarihli ilam