Kıymet takdiri; borçlunun haczedilmiş taşınır veyahut da taşınmaz mallarının değerinin belirlenmesine denmekte olup malların satış aşamasından önce kıymet takdiri yapılarak satış aşamasında ilgili taşınır veyahut taşınmaz malların hangi bedelden satışı yapılacağı hususunda oldukça önem taşımaktadır. Alacaklı vekili veyahut alacaklının kendisinin bu süreci oldukça titizlikle takip etmesi, alacağının karşılanması adına kıymet takdirinin düşük ya da yanlış yapılmasında açılacak itiraz davası oldukça önem arz etmektedir.

Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır?

İcra ve İflas Kanunu’nun 128/2. Maddesi uyarınca hacizli mala yönelik satışa hazırlık safahatında kıymet takdiri yaptırılır. Kıymet takdiri alanında uzman bilirkişilerce yapılır. Kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporu, borçlu ve alacaklılara tebliğ edilir. İlgili kıymet takdiri hacizli malın satışındaki bedel açısından önem arz ettiğinden tebligat büyük bir dikkatle incelenmelidir.

Kıymet Takdirine Nasıl İtiraz Edilir?

İcra ve İflas Kanunu’nun 128.maddesi gereğince kıymet takdirinin ilgililere tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikayet yoluyla itiraz davası açabilirler. İtiraz davası şikayet yoluyla açılacak olup yetkili icra mahkemesi ise kıymet takdirinin yapıldığı icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesidir. İcra dairelerine karşı başvurulacak olan şikayet yolunu denetlemekle mükellef olan icra mahkemesi olduğundan işbu itiraz davası yetkili icra mahkemesine açılmalı ve yeni bir bilirkişi raporu talep edilmelidir. Her raporun kendine has parametreleri olduğundan buradaki itiraz dilekçesinin uzman bir icra avukatı ile hazırlanmasında fayda vardır.

Kıymet Takdirine İtiraz Süresi

İcra ve İflas Kanunu’nun 128.madde muhteviyatı gereği kıymet takdirine itirazda bulunacak kişinin yedi gün içerisinde bu yola başvurması gerekmektedir. Yedi gün kesin süre olduğundan bu sürenin kaçırılmaması, bu tarz bir durum olduğu takdirde icra avukatı ile görüşülüp ivedilikle dilekçenin hazırlanması gerekmektedir. Kıymet takdirine yapılan itiraz işlemi satış aşamasını durdurmaktadır.

Kıymet Takdirinde Zamanaşımı Var Mı?

İİK’nun 128/a-2. maddesine göre; “Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir.” Ayrıca, İİK’nun 128. maddesinde öngörülen 2 yıllık sürenin başlangıcının, kıymet takdirinin kesinleşmesi ön koşulu ile kıymet takdirinin yapıldığı tarih olduğu vurgulanmıştır. Bu durum doğrudan kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.

Kıymet Takdirine İtiraz Dilekçesi Örneği

KOCAELİ NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİ

SAYIN HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI :

V E K İ L L E R İ : Av. Hakan TUZCUOĞLU

Karabaş Mh. Hafız Binbaşı Cad. Mecit Kavan Apt.

No :8 D:8 İzmit / KOCAELİ

DAVALI :

TEBLİĞ TARİHİ : 05.01.2022

DAVA KONUSU : Kocaeli İcra Müdürlüğü’nün 2019/1234567 takip sayılı dosyası kapsamında  tanzim olunan  13.12.2021 , 15.12.2021 ve 17.12.2021 tarihli kıymet takdiri raporlarına yönelik itirazlarımızın ve yeniden keşif icra edilerek  kıymet takdiri raporu tanzim edilmesine yönelik taleplerimizin sunulması ve kabulüne yönelik dava nedenlerimizin sunulması  hususundan ibarettir.

AÇIKLAMALAR :

1)Müvekkilimiz aleyhinde başlatılan Kocaeli İcra Müdürlüğü’nün 2019/1234567 takip sayılı dosyası kapsamında icra müdürlüğünün talebi ile kıymet takdiri raporu tanzim edilmiştir. İlgili kıymet takdiri raporu incelendiğinde müvekkilimizin malik olduğu taşınmazın değerinin emsal rayiç taşınmazlardan çok daha düşük hesaplandığı tespit edilebilecektir.

2) Kıymet takdirine konu tarla vasfındaki taşınmazlar SULU TARIM ARAZİSİ niteliğindedir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 3. maddesinin (j) bendinde ise; “… Sulu tarım arazisi: Tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde  karşılandığı arazileri… ” olarak tanımlanmıştır. Sayın mahkemenizin de malumları olduğu üzere tarla vasfındaki taşınmazların   değerini   arttıran   en önemli unsur   ilgili    taşınmazın   suya ulaşımı noktasındaki elverişliliğidir. İlgili itiraza konu bilirkişi raporunda işbu hususa değinilmiş ise de  ilgili arazilerin niteliğinin değer tespitinde taşınmazların bitişiğinde sulama arkının bulunduğu hususunun ve sulu tarım arazisi olarak adlandırılmasının taşınmazların değerini arttıran özellikler olduğu hususu göz önüne alınmadan değer tespiti yapılmıştır. Ayrıca değinmemizin elzem olduğu bir diğer husus ise taşınmazların metrekare birim fiyatının tespitinde kadastro yoluna cephesi bulunup bulunmadığı hususunun tek başına fiyata etki eden bir kriter olarak nitelendirildiğidir. Sayın bilirkişi kadastro yoluna cephesi bulunan taşınmazların metrekare birim fiyatının %10 objektif artış ile hesaplamış ise de işbu %10’luk miktarın tespitini hangi bilimsel verilere göre yapıldığı hususuna ilişkin olarak herhangi bir veriye rapor muhteviyatında yer verilmemiştir. Sadece soyut bir şekilde tespit edilen ve kriter olarak yola cephesi olan  ve olmayan taşınmaz ayrımı yapılması hususunun tarafımızca kabulü mümkün değildir. Açıkladığımız bu hususlar dahi ilgili bilirkişi raporunun bahsi geçen tarla vasfındaki taşınmazların değerinin tespiti noktasında eksik kaldığını, gerçek değeri yansıtmadığını açıkça ortaya koymakla birlikte yargılama safahatında toplanacak deliller ile de işbu yöndeki dava nedenlerimizin ispatlanacağı kanaatini taşımaktayız.

3)Yine değinmekte lüzum gördüğümüz bir diğer husus sulu tarım arazilerinn yılda 3 defa ürün verebilir nitelikte olduğudur. Söz konusu ürünlerin satış fiyatları hesaplamalar içerisinde değerlendirilmediği sayın mahkemenizce de tespit edilebileceğinden müvekkilin sahip olduğu taşınmaza ilişkin kıymet takdiri raporunun tekrardan tanzim ettirilmesi usul ve esas yasalarına uygunluk teşkil edecektir.

HUKUKİ NEDENLER :İİK, HMK ve sair tüm mevzuat hükümleri…

DELİLLER : Karşı tarafın delillerine karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydı ile;

1)Kocaeli İcra Müdürlüğü’nün 2019/1234567 takip sayılı dosyasının celbi,

2)Taşınmazın tapu kayıtlarının celbi,

3)Taşınmazın çap krokilerinin dosyaya celbi,

4)Taşınmazın imar durumunun dosyaya celbi,

5)Taşınmazın ürün fizibilitesinin yapılması adına tarım ve orman il müdürlüğüne müzekkere yazılarak ilgili taşınmaza yönelik hangi ürünlerin ne kadar sıklıkla yetiştirileceği ve elde edilecek gelirin hesabı,

6)Keşif,

7)Bilirkişi incelemesi,

8)Emsal satış sözleşmeleri araştırması,

9)Tanık, yemin, Yargıtay kararları ile sair her türlü yasal delil…

SONUÇ VE  İSTEM :Yukarıda açıklanan nedenler ve sayın mahkemeniz tarafından re’ sen göz önünde bulundurulacak nedenlerden dolayı; müvekkilimize ait … parsel … ada nolu taşınmazın değer tespiti için keşif icra edilmek suretiyle yeniden bilirkişi incelemesi  yapılarak kıymetinin yeniden tespitinin yapılmasına yönelik işbu  huzurdaki davamızın kabulü ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa  tahmiline yönelik karar tesis edilmesi  hususlarını saygılarımız ile  arz ve talep ederiz…

  Davacı Vekili

Av. Hakan TUZCUOĞLU