ŞUFA HAKKI NEDİR?
Paylı mülkiyette paydaşın payını üçüncü bir kişiye satmaya karar vermesi ve akabinde satış yapması durumunda diğer paydaşlara satılacak payı öncelikle satın alma hakkı vermektedir. Bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet var ise ve paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satacak olması durumunda kullanılacaktır. Paydaşlardan biri şufa hakkını kullanır ise payı satın alan alıcı ile payını satan satıcı arasındaki sözleşme şartları ve kapsamı şufa hakkını kullanan paydaş ve alıcı arasında kurulmuş olur. Şufa hakkının kullanılması paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Bu hak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Dava dışında bu hakkın kullanılması olanaklı değildir.
ŞUFA HAKKINI KULLANMA ŞARTLARI
Şufa hakkı paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın var olan paydaşlar arasında kalmasını sağlayan, dışarıdan üçüncü bir kişinin taşınmaza paydaş olarak girmesini zorlaştıran bir kurumdur.
1-Şufa Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir : Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önemli olan taşınmazların vasfı değildir yani arsa veyahut tarla olması hiçbir önem arz etmemektedir. Önemli olan taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
2-Şufa Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir : Medeni Kanun’un 732 . maddesinde açıkça belirtildiği üzere sadece paydaşlar bu hakkı kullanabilir. Paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olan veyahut sınırlı ayni hakka sahip olanlar dahi şufa hakkını kullanamaz. Şayet birden çok paydaş şufa hakkını kullanır ise o pay, şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit şekilde paylaştırılacaktır.
3-Şufa Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır : Sözleşme veyahut fiilen paydaşlar arasında hangi bölümün kim tarafından kullanılacağı belirlenmiş ise şufa hakkı kullanılamaz.
4-Şufa Hakkı Kime Karşı Kullanılır? : Paydaşlardan birisinin payını satın alan üçüncü kişiye karşı diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir. Şufa davası payını satan paydaşa değil payı satın alan alıcıya karşı açılacaktır. Şayet paydaşlardan biri kendi payını diğer paydaşa satar ise şufa hakkı kullanılamaz. Paydaşlara karşı bu hakkın kullanılması mümkün değildir.
5-Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü : Alıcı payı sayın aldığını noter aracılığıyla diğer tüm paydaşlara bildirmek zorundadır. Alıcı mutlaka noterden bildirimde bulunmalı aksi türlüsü geçerli bir bildirim olmayacaktır.
6-Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? : Sadece ve sadece dava yolu ile kullanılabilir. Taşınmaz üzerinde payı olan paydaşlardan herhangi birisi payı satın alan üçüncü kişiye dava açacaktır.
7-Şufa Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme : Asliye hukuk mahkemesidir. Gayrimenkulün bulunduğu yer de yetkili mahkemedir.
8-Şufa Hakkının Kullanılması Süresi : Alıcı tarafından noter aracılığı ile bildirim yapıldıktan itibaren 3 ay içinde şufa davası açılabilir. Alıcı noter aracılığı ile bildirim yapmamış ise her halde satış tarihinden başlayarak 2 yıl içerisinde dava açabilir. Bu süreler hak düşürücü niteliği gereği süre dolduktan sonra bu davanın açılması mümkün değildir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ŞUFA HAKKI NEDİR?
Sözleşmeden doğan önalım hakkı hem Türk Medeni Kanunu’nda hem de Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar çerçevesinde ele alınan 735. Madde sözleşmeden doğan önalım hakkını içermektedir.
Yukarıda bahsettiğimiz madde gereği yapılacak bir önalım sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesiyle sözleşmeden kaynaklı şufa(önalım) hakkının sahibi ilgili taşınmazın paydaşlar haricinde üçüncü bir kişiye satımı halinde önalım hakkını kullanabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmede şufa hakkının nasıl kullanılacağı, hangi koşulları içerdiği ayrıntılı bir şekilde açıklanmış ise şufa hakkı sahibi bu hakkını ilgili sözleşmedeki koşullarla kullanabilecektir. Eğer sözleşmede ayrıntılı bir şekilde koşullar yer almıyorsa ilgili taşınmazın üçüncü bir kişiye satımındaki koşullarla şufa hakkı kullanılabilecektir. Bu sözleşmenin tapuya şerh verilmesinden 10 yıl geçmesi halinde önalım hakkı her halde düşer.
Şufa Davalarında Muvazaa İddiaları
Muvazaa; tarafların satış işlemi taraf olmayan kimseleri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir işlem yapmaları ve görünürdeki bu işlemin kendi aralarında geçerli olmayacağına yönelik anlaşmalarıdır.
a) Muvazaanın Taraflardan Biri Tarafından İddia Edilmesi Halinde İspat Yükü
Sözleşmenin muvazaa içerdiği, tarafların gerçek iradelerine uymadığını iddia eden taraf iddiasını ispat ile yükümlüdür. Muvazaalı olduğu ileri sürülen sözleşme adi senede ya da resmi senede bağlanması halinde tarafların muvazaa iddiası tanık ile ispat olunamayacaktır. Taraflar iddialarını ancak adi veya resmi bir senetle ispat edebilirler.
b)Muvazaanın Üçüncü Bir Şahıs tarafından İddia Edilmesi
Sözleşmenin tarafı olmayan ve sözleşmenin iptalini talep etme yetkisine sahip kişiler muvazaaya yönelik iddialarını her türlü delille kanıtlayabilirler. Örneğin tanık, bilirkişi incelemesi, değer tespiti vs..
Önalım Davasında İşlemde Muvazaa
Önalım hakkının kullanılabilmesi için ilgili taşınmazın iradi ve gerçek anlamda satışının gerçekleşmesi gerekir. Bununla birlikte satış sözleşmesinin tarafları diğer paydaşların önalım hakkının önüne geçebilmek adına tapuda ilgili taşınmaza yönelik işlemi bağış, trampa gibi gösterebilmektedir. Bu tarz işlemlere işlemde muvazaa adı verilmektedir. İşlemde muvazaa iddiasının önalım hakkına sahip paydaş tarafından ileri sürülmesi halinde paydaş bu iddiasını her türlü delille ispatlayabilecektir. İşlemde muvazaa iddiasının davalı yani satış sözleşmesinin alıcısı tarafından ileri sürülmesi her ne kadar teorik olarak mümkün olsa da pratik olarak mümkün olmayacaktır. Satış işleminin tarafı olan kişinin bu iddiası iyiniyet ile bağdaşmayacağından pratik olarak uygulamada bu iddianın davalı tarafından ileri sürülmesi mümkün değildir.
Önalım Davasında Bedelde Muvazaa
Uygulamada sıkça rastlanan bir olgu olan bedelde muvazaa paydaşların şufa(önalım) hakkını kullanmasının önüne geçebilmek için alıcı ve satıcının kendi aralarında anlaşması doğrultusunda satılan payın satış bedelini çok yüksek göstermesidir.
a)Bedelde Muvazaa İddiasının Davacı(Paydaş) Tarafından İleri Sürülmesi
Bedelde muvazaa iddiası uygulamada çoğunlukla davacı tarafından ileri sürülen bir iddiadır. Bunun sebebi de iddianın doğrulanması halinde önalım(şufa) hakkı sahibi lehine karar tesis edilir. Bu noktada önalım hakkı sahibi satış değerinin gerçek değerin çok üstünde olduğunu ileri sürmekte davalı(sözleşmenin tarafı olan kişi) ise ilgili satış değerinin gerçek değeri olduğunu savunmaktadır. Davacı önalım hakkı sahibi iddiasını her türlü delille ispatlayabilir.
b)Bedelde Muvazaa İddiasının Davalı Tarafından İleri Sürülmesi
Bedelde muvazaa iddiasının davalı tarafça ileri sürülmesi örneğin tapudaki satış bedelinin gerçeğin çok altında olduğu ileri sürmesidir. Her ne kadar bu iddianın ileri sürülmesi teorik olarak mümkün olsa da pratik olarak mümkün olmayacaktır. Davalı hem bu iddiasını sözleşmenin tarafı olduğundan yazılı bir belge ile doğrulamak zorundadır hem de davalının bu iddiası Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesi değerlendirildiğinde iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacaktır. İşbu sebeple uygulamada bedelde muvazaaya yönelik iddianın davalı tarafça ileri sürülmesi mümkün değildir.
Şufa(Önalım) Hakkından Feragat veya Vazgeçmek Mümkün Mü?
Bir hakkı belirli bir zaman içinde belirli kimselere karşı kullanmamak iradesine vazgeçme, hakkın kendisinin bir daha doğmamak üzere sonlandırılma iradesine ise feragat denir.
Türk Medeni Kanunu’nun 733. Maddesinin 2. Fıkrasına göre önalım hakkından feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Bir satış sırasında, satışın öncesinde veyahut satıştan sonra önalım hakkının kullanılmasından vazgeçme iradesi ise yazılı şekilde yapılmalıdır. Feragat ve vazgeçmeye yönelik olarak yukarıda değindiğimiz hususlar geçerlilik koşuludur.
Önalım hakkına yönelik feragat durumunda paydaşa ait önalım hakkı tamamen ortadan kalkmaktadır. Oysa belli bir satışa yönelik vazgeçme halinde ise önalım hakkı sadece ilgili satış işlemine yönelik olarak ortadan kalkar.
Şufa(Önalım) Davası Hakkında Yargıtay Kararları
Fiili Taksim Halinde Önalım Hakkının Kullanılamayacağı
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.(Yargıtay 14.HD 2018/3615 E. 2021/4028 K.)
Önalım Bedelinin Belirlenmesi
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.( Yargıtay 14.HD 2016/18965 E. 2020/7004 K.)
Tapudaki Bedelin Dava Açılmadan Önce Düzelttirilmesi
Dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalıların işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın her davalı payı için 127.900,00’er TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 50.000,00’er TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir. Davalılar vekillerinin karar düzeltme istemi açıklanan nedenle yerinde olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. (2020/4384 E. 2021/86 K.)
Yakın Akrabalar Arasında Yapılan Temlik İşlemleri
Paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemez. (27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Y.İ.B.K.)
İnançlı İşlemin Varlığı Halinde Şufa Hakkı
468 parsel sayılı taşınmazda eldeki önalım davası nedeniyle ihtiyadi tedbir kararı bulunduğundan bu taşınmazın devrinin gerçekleştirilemediğini, bunun üzerine davalı … tarafından davalı … aleyhine Halfeti Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/356 E. sayılı dosyası ile inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası açıldığını, bu davada …’nın … ile aralarındaki hem inançlı işlemi hem de davayı kabul ettiğini, davalı … ile davalı … arasında gerçek bir satış sözleşmesinin olmadığını, aralarında inançlı bir işlemin olduğunu, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçelerle davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından… (Yargıtay 14.HD 2019/4789 E. 2020/2826 K.)
Şufa(Önalım) Hakkı Davalarında Bedel Muvazaası
Davacılar, satış sözleşmesinin tarafı bulunmadığından bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlaması mümkündür. Ancak davacıların tanıklarından birisi dava konusu taşınmazda kiracı olup satış bedeli konusunda bilgisi olmadığını bildirmiş diğer tanık ise 200.000-210.000 TL’ye satıldığını duydum şeklinde duyuma dayalı beyanda bulunmuştur. Hükme esas alınan ve birbiri ile çelişkili olan raporlardan ikincisi esas alınarak 220.000,00 TL önalım bedeli olarak kabul edilerek davacıya masrafları ile birlikte depo ettirilmiştir. Keşif ile belirlenen bedel tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmayıp, davacının diğer kanıtlarını doğrulamak bakımından önem taşımaktadır. Davacı tanıklarının davalı ile pay satan arasındaki ilişkiye dair herhangi bir bilgileri olmaması nedeniyle bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamamıştır. Bu nedenle, mahkemece TMK’nın 734. maddesi uyarınca dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin hükümden önce belirlenecek uygun bir sürede depo edilmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/14061 E. , 2017/4519 K.)
Keşif Sırasında Belirlenen Bedelin İspat Açısından Önemi
Somut uyuşmazlıkta, dava konusu 401 ada 15 parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın zemin katındaki 1 numaralı dairenin 1/4 payının 04.03.2013 tarihinde 175.000,00 TL bedelle davalıya satıldığı anlaşılmaktadır. Davacı, önalım hakkına engel olmak için çekişme konusu payın değerinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Davacı, satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir. Duruşma sırasında dinlenen davacı tanıklarının satış bedeli ve ne şekilde ödendiği konusunda somut bilgisi yoktur. Davalı tanığı ise 21.02.2014 tarihli keşifteki beyanında tapudaki satış bedelinin gerçek olduğunu belirtmiştir. Mahkemece hükme esas alınan ve her iki keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporlarında, dava konusu payın dava tarihinde 112.500,00 TL değerinde olduğu tespit edilmiş, bu bedel önalım bedeli olarak kabul edilerek masraflar ile birlikte davacıya depo ettirilmiştir. Keşifle belirlenen bedel, bedelde muvazaa iddiasını tek başına kanıtlamaya yeterli olmayıp davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem taşımaktadır.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/17494 E. , 2017/2471 K.)
Önalım Hakkının Doğumu
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.12.2015 gün ve 2014/6-324 – 2015/2787 sayılı onama ilamında da açıklandığı üzere; Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/6448 E. , 2016/10863 K.)
Şufa Hakkına Yönelik Feragat Şartları
Önalım hakkı kullanma yetkisi doğan paydaş, bu hakkını isterse kullanır, istemezse kullanmaz ya da kullandıktan sonra bu haktan feragat edebilir. Şufa hakkı, özel hukuktan doğan bir hak olduğundan hak sahibinin iradesine tabidir. Şufa hakkından feragat, niteliği gereği hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanun’un 733. maddesine göre önalım hakkından feragat belli bir şahsa karşı ya da herkese karşı olabileceği gibi dava açıldıktan sonra bu haktan feragat etmek de mümkündür. Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payın 3. şahsa satışından önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra bu hakkından vazgeçebilir belli bir şahsa karşı onalım hakkından feragat eden paydaş yeni bir satım yapılması halinde önalım hakkını kullanabilir (Yargıtay 6.HD 2011/11373 E. , 2011/12630 K.)
Dikkatinizi Çekebilir: Gayrimemkul Hukuku
Şufa Davası Devam Ederken Payın İkinci Kez Satılması
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın 3. şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının H.M.K.nun 125 (H.U.M.K.186) maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı payı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu sebeple davacıya seçimlik hakkını kullanması için önel verilmelidir. Önalım hakkına dair payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan onalım hakkını kullanmasına engel değildir. Bu gibi hallerde ilk satış bedeliyle 2. satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeliyle sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötü niyetli olduğunu iddia etmesi halinde, davacı bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötü niyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötü niyetin kanıtlanmasına gerek yoktur. (Yargıtay 6. HD. 2012/ 14414 E. , 2013/10540 K.)