Ülkemizde hukuk dalında en çok karşılaşılan sorulardan biri avukatın ne avukatı olduğu sorusudur. Teoride avukatlık her konuda her türlü işi takip etme yetkisine sahiptir. Kaldı ki hukuk eğitimleri tek bir dal üzerinde verilmeyeceği gibi hukukun tüm dallarına yönelik kimi zaman temel kimi zaman üst düzey eğitim verilebilmektedir. Ancak uygulamada avukatlar belli bir alanda uzmanlaşmayı tercih edebilmekte ve daha sıklıkla takip ettiği alanlarda iş almayı seçebilmektedirler. Gayrimenkul avukatı veyahut taşınmaz avukatı gibi terimler teoride olmasa dahi pratikte halk arasında veyahut özellikle gayrimenkul takip eden avuktlar arasında kullanılmakta olan bir terim haline gelmiş ve gittikçe yaygınlaşmıştır. Böylelikle gayrimenkul davalarına bakan, takip eden avukat haliyle gayrimenkul avukatı olarak anılmaya başlamıştır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Gayrimenkul davaları ya da taşınmaz davaları dahil olmak üzere hukuk davalarında avukat tutma zorunluluğu ya da mecburiyeti bulunmamaktadır. Ceza Muhakemesi Kanunu’ndaki özel hükümler gereği bazı ceza davalarında kişinin avukat tutması zorunlu kılınmıştır. Bu davaların haricindeki davalarda kişiler dava açarken, takip ederken ya da icrası / infazı aşamasında avukat tutma zorunluluğu altında değillerdir. Ancak kişilerin bu noktada unutmaması gereken nokta açılacak davaya temel olan dava dilekçesinde olabilecek en küçük hata olabildiğince pahalıya mal olabilmektedir. Gayrimenkul davası ya da taşınmaz davası – yer davaları oldukça teknik ve nitelikli davalardır. Öyle ki usul esastan mukaddemdir ilkesi gereği yapılacak usul hatası davanın esasında haklı olan kişiyi haksız duruma düşürecek ve davasının reddedilmesine sebebiyet verecektir. Ayrıca usul aşaması sorunsuz atlatılsa dahi tapu iptal tescil davalarında, yer davalarında, gayrimenkul davalarında, taşınmaz davalarında emsal Yargıtay kararları oldukça önem arz etmekte olup konu ile ilgili sunulacak emsal kararlar yargılama safahatında tarafların lehine durumlar oluşturabilecektir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği süreler oldukça önemli olup tarafların cevap dilekçelerine zamanında cevap ibraz etmemeleri, dava dilekçesinde değindikleri hususlara ilişkin delil ibrazının kanundaki süreye uymaması gibi usul şartlarının yerine getirilmemesi halinde davanın usulden reddi kararı verilebilecektir. Yine davanın esasına etki edecek şekilde ibraz edilecek tanık listesinin zamanında sunulmaması da davanın esası açısından oldukça aleyhe bir durumdur.
Taşınmaz Davaları Nelerdir?
- Tapu İptal ve Tescil Davaları ve Gayrimenkul Avukatı
Tapu iptal ve tescil davası, birçok hukuki sebebe dayalı şekilde ikame edilebilir. Uygulamada oldukça sık karşımıza çıkan tapu iptal ve tescil davası gayrimenkul davalarının çoğunda yer alan bir talep olup kişilerin haksız elde edildiğine yönelik kanaatlere sahip olduğu tapuların iptali ile kendi lehlerine olacak şekilde tescillerini talep ettiği davalardır. Tapu iptal ve tescil davası gayrimenkul avukatı ile yürütülmesi elzem olan davadır.
- İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi – Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi ) Davası
Ortaklığın giderilmesi ya da izale-i şüyu davası bir taşınmazın birden fazla hisseli malikinin olması halinde taraflardan biri ya da birkaçının elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete ya da taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesi talepli açtığı davadır. Burada amaçlanan şey genelde taşınmazın satılması ve taşınmazın satımından elde eden bedelin hisseleri oranlarında maliklere paylaştırılmasıdır. Burada özellikle günümüzde sulh hukuk mahkemesi yoğunluklarının göz önüne alındığında davaların oldukça uzun sürdüğü görülecektir. Tüm maliklere / mirasçılara tebligatın yapılması, dosyanın bir an önce bilirkişiye tevdii gibi hususlarda gayrimenkul avukatı önem arz etmektedir.
- Şufa Davası (Önalım Hakkından Kaynaklanan Dava)
Şufa davası ya da bir diğer ismiyle önalım davası belli bir taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkına sahip kişinin üçüncü kişiye satış yapılan şartlarla ilgili taşınmazı alma talebini içeren davalardır. Örneğin, A ve B ½ oranında hisseli bir şekilde taşınmazın maliki olsun. A’nın hissesini C’ye 500.000,00 TL’ye satması ve B’ye hiçbir şekilde ihtarname vs. gönderilmemesi halinde B’nin kanundan kaynaklanan önalım hakkı nedeniyle ilgili hisseyi C’den 500.000,00 TL’ye alma hakkı bulunmaktadır. Bu noktada yapılacak işlem gayrimenkul avukatıyla birlikte tapu iptal tescil davası açarak önalım hakkının ileri sürülerek tapu tescilinin sağlanmasıdır. Önalım hakkının kanundan kaynaklanmasının yanında sözleşmeden de kaynaklanabileceğini unutmamak gerekir.
- Kadastro İşlemlerinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları
Kadastro çalışmaları belli bir alanda bulunan taşınmazların, arazilerin kayıt altına alınarak arazi tasniflendirmelerinin yapıldığı, tapu tescil işlemlerinin yapıldığı bir çalışmadır. Bu kadastro işlemleri yapılırken matematiksel hatalar yapılabilmekte ya da taşınmaz sahibinin kim olduğu noktasında yanılgılı değerlendirmeler yapılabilmektedir. Bu noktada kadastro işlemlerine itiraz edilebileceği gibi belli zamanaşımı süreleri içerisinde dava da açılabilmektedir. Gayrimenkul avukatı tapu kayıtlarını inceleyerek kadastro çalışmalarından kaynaklanan bir hak mağduriyeti varsa arazi sahipleri adına 10 yıllık zamanaşımı süresine de dikkat ederek dava açar. Söz konusu dava neticesinde hak sahipleri lehlerine tescil işlemleri yaptırarak haklarına tekrar kavuşabilir.
- Miras Hukukundan Kaynaklanan Tapu İptal Davaları
Miras hukuku oldukça geniş bir alan olup günümüzde oldukça fazla uyuşmazlığa da dayanak oluşturmaktadır. Toplumun kültürel yapısı, sosyolojik yapısı gereği miras davaları asliye hukuk mahkemelerini meşgul etmektedir. Örneğin miras bırakanın belli bir mirasçı ya da mirasçılardan mal kaçırma kastıyla hareket ettiği, bir mirasçıya payından fazla kazandırma yaptığı iddiasıyla muris muvazaasından kaynaklanan tapu iptal tescil davası açılabilir. Miras hukuku oldukça geniş ve teamül, içtihatlar ışığında ilerleyen bir alan olduğundan gayrimenkul avukatıyla yola çıkılmasında oldukça fayda olup emsal kararlar ışığında davanın kazanılması mümkün olabilecektir.
- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu İptal Davası & Gayrimenkul Avukatı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, oldukça sık karşılaştığımız taraflardan birinin diğer tarafa taşınmazını satacağını vaat ettiği sözleşmelerdir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine uyulmaması halinde taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan tapu iptal tescil davası açılabilmekte ve gayrimenkul avukatı eşliğinde bu süreç yürütülebilmektedir.
- Kamulaştırmaya Yönelik Taşınmaz Davası
Kamulaştırma idarenin belli bir taşınmazın kamu yararı saikiyle kendi mülkiyetine geçirme işlemidir. İlgili işlem tek taraflı olup mülk sahibi gerçek kişinin müdahalesi olmaksızın gerçekleşir. Kamulaştırma işleminin bir tarafı idare olduğundan kamulaştırma işlemlerinde mülk sahibinin hakkının korunması oldukça önem arz eder. Mülk sahibinin mülküne yönelik değer hesaplamaları ya da ilgili kamulaştırma işlemine konu kamu yararının yerinde olmaması gibi durumlar halinde davanın seyri değişebilmekte ve hatta idarede kamulaştırma işleminin iptali davası dahi açılabilmektedir. Söz konusu davalar birbiriyle ilintili davalar olduğundan birlikte yürütülmesinde fayda olup kamulaştırma davalarında gayrimenkul avukatı oldukça önem arz etmektedir.
Tavsiye Hizmet: Kira Hukuku
- Müdahalenin Men’i – El Atmanın Önlenmesi Davası
El atmanın önlenmesi davası uygulamada oldukça karşımıza çıkan davalardır. El atmanın önlenmesi ya da müdahalenin men’i davaları genelde komşu parsel sahipleri arasında çıkabildiği gibi farklı durumlarda da dava konusu olabilmektedir. Bir taşınmazın semerelerinden faydalanmak, taşınmazı kullanmak için taşınmaz malikinden – mülk sahibinden izin alınması gerekmektedir. İlgili iznin yokluğu halinde ilgili taşınmaza yapılan her müdahale haksız nitelikte olacağından mülk sahibinin müdahalenin meni – el atmanın önlenmesi davası açabilme hakkı bulunmaktadır. Bu noktada açılan dava amaçlanan şey müdahalenin ortadan kaldırılarak haksız müdahale sahibinin taşınmazdan çıkartılmasıdır. Ayrıca taşınmazın haksız kullanımından kaynaklanan geriye dönük 5 yıla yönelik ecrimisil – haksız işgal tazminatı davası da açılabilmektedir. Bu noktada gayrimenkul avukatı ile ilerlemek hak sahibine fayda, safahatın profesyonel bir şekilde yönetimini sağlayacaktır.