izale-i-suyu-davasi

Telefon

0 552 389 71 35

 

Adres

Karabaş Mh. Hafız Binbaşı Cd. Mecit Kavan Apt. No: 8 Daire 8 İzmit/Kocaeli

Ülkemizde son yıllarda çok taraflı kişilerin elbirliği ile malik olduğu bir çok taşınmaz hakkında tarafların anlaşamadığına şahit olmaktayız. Uygulamada ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının hangi mahkemede hangi talepler ile ve taraf olarak kimlerin gösterilerek açılacağı hususunda sorunlarla karşılaşmaktadır. Tuzcuoğlu Hukuk Bürosu olarak alanında uzman Gayrimenkul Avukatı ile izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi ) davası ve satış sürecinde müvekkillerimize hukuki hizmet sağlamaktayız.

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI NEDİR?

Her paydaş paylı mülkiyete konu şeyin paylaştırılmasını isteyebilir. Taraflar paylı mülkiyetin paylaştırılması için aralarında anlaşabilir. Paydaşların paylaşma biçiminde anlaşamamaları veya paydaşlardan birinin paylaştırmayı istememesi durumunda paylı mülkiyete konu şeyin paylaştırılması için ortaklığın giderilmesi davası açılır. Ortaklığın giderilmesi davasının kabul edilmesiyle, davacı ve davalı tarafta yer alan bütün paydaşlar, paylarına kavuşur.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

Her bir paydaş, paylı mülkiyete konu şeyin paylaştırılmasını mahkemeden isteyebilir. Bu davada sadece paydaşlar taraf olabilir. Tek bir paydaş veya birden fazla paydaşın birlikte açabileceği bu davaların davalı tarafı davacı dışındaki diğer paydaşlardır. Tüm paydaşlar ortaklığın giderilmesi davasında yer almak zorundadır. Paydaşlardan birisinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi bulunanların davaya dahil edilmesi gerekir.

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASINDA SATIŞ

Aynen paylaştırmanın mümkün olmadığı ya da tarafların bunu istemediği durumlarda, şartları mevcutsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Satış açık artırma yoluyla yapılır. Tarafların tamamı istemiş olmadıkça pazarlık yoluyla satışa karar verilemez. Satış hükmü, diğer hükümler gibi açık ve infazda tereddüt yaratmayacak şekilde oluşturulmalıdır. Bu kapsamda satışına karar verilen taşınmazın ada ve parsel numaralarının hüküm fıkrasında gösterilmesi gerekir. Açık artırmaya çıkarılmadan önce taşınmazın değerinin mahkemece yeniden tespit ettirilmesi ve tespit edilen bu değerin muhammen bedel olarak dikkate alınması zorunludur.

Mahkemenin tesis edeceği hükümde satışın paydaşlar arasında mı yoksa genel bir açık artırma ile mi yapılacağı hususu açıkça belirtilmelidir. Aksi halde hüküm infaza elverişli olmaz. Satış hükmünde ayrıca satışta elde edilecek paranın ne şekilde dağıtılacağı da açıkça gösterilmelidir.

Hükmün kurulmasından sonra, hükme konu taşınmazın parsel numaraları değişmiş olabilir. Bu durumda hükmün infazı için mahkemenin bu yeni numaralara göre hüküm kurması gerekir.

Satış Hükmünün Yerine Getirilmesi :

Ortaklığın giderilmesi için yapılacak satışlar, İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir. Satışın kimin tarafından yapılacağını mahkeme belirler. Mahkeme satış için bir memur görevlendirebileceği gibi satışın icra dairesi tarafından yapılmasını da emredebilir. Esasen satışa ilişkin şartları belirlemek, mahkemenin görevi değildir. Zira satışa ilişkin hükümler, İcra ve İflâs Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bununla birlikte, bu Kanuna aykırı olmamak şartıyla mahkeme, paydaşların menfaatlerine uygun bazı kurallar da getirebilir. Kural olarak mahkeme satış işlemi İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlendiği için bu kanunun hükümlerine aykırı olacak şekilde satış kararı veremez. Örneğin; artırmaya girebilmek için kanundaki teminat oranından daha fazla teminat oranı belirleyemez, satışın sadece belirli kişiler arasında yapılmasına karar veremez.

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASINDA AYNEN TAKSİM

Ortaklığın giderilmesi davasında, paylı mülkiyete konu şeyin aynen paylaştırılması talep edilmiş olabilir. Ortaklığın giderilmesi davasının sona ermesi için, paylı mülkiyete konu şeyin ayrılan parçalarından hangisinin hangi paydaşa tahsis edileceği hakkında karar verilmesi gerekir. Bu yönde bir karar bulunmadan ortaklığın giderilmesi davası tamamlanamaz. Çünkü bu dava ile sadece paylaştırmanın türünün tespit edilmesi değil; paydaşlara tespit edilen paylaştırma türü çerçevesinde paylarının verilmesi amaçlanır.

Davalının aynen paylaştırma istemesi veya davayı kabul ettiğini beyan etmesi sonrasında mahkeme (örneğin taşınmaz için dava açılmışsa), öncelikle taşınmazın parçalarının oluşturulması için ifraz projesi düzenletir. Daha sonra, düzenlenen ifraz projesinin İmar mevzuatına uygun olup olmadığının, İmar Kanunu’nun 16. maddesinde belirtilen merciilerce denetlenmesi gerekir. Bu aşamadan sonra mahkeme, ayrılan parçaları (her bir parça üzerinde tek kişi mülkiyeti olacak şekilde) paydaşlara tahsis eder. İşte bu karardan sonra ortaklığın giderilmesi davası sona erecektir.

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASINDA FERAGAT

Feragat davacının talep sonucundan kısmen veya tamamen vazgeçmesidir. Davadan feragatin temel olarak iki sonucu vardır. İlk olarak bu beyan davayı sona erdirir. Ayrıca feragat edilen davanın tekrar açılması mümkün değildir. Zira davadan feragat kesin hüküm gibi sonuç doğurur. Ancak bu açılamalarımız ortaklığın giderilmesi davası bakımından geçerli değildir.

Ortaklığın giderilmesi davasında davadan feragat edilmesi davanın daha sonra açılmasına engel olmadığı gibi davayı da doğrudan sona erdirmez.

  • Feragat beyanından sonra mahkeme, davalılara davaya devam etmek isteyip istemediklerini sormalı, davalılardan birinin istemesi durumunda yargılama devam edilmelidir. Ancak davalılardan hiçbiri davaya devam etmek istemezse ortaklığın giderilmesi davası sona erer. Feragat eden davacı ve feragati kabul edip davaya devam etmek istemeyen davalılar ileride aynı yer ile ilgili tekrar ortaklığın giderilmesi davası açabilirler.
  • Davacı, davadan feragat etse dahi bu beyanı paydan vazgeçme anlamına gelmeyeceği için davalıların davayı devam ettirmesi sonucunda tesis edilecek mahkeme kararında davacının da payı dikkate alınır ve o şekilde hüküm kurulur.

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASINDA YARGILAMA USULÜ

Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davalarında, sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme, davaya konu olan şeyin taşınır veya taşınmaz olup olmamasına göre değişiklik gösterebilir. Taşınırlar hakkındaki ortaklığın giderilmesi davası için ne kesin ne de özel bir yetki kuralı mevcuttur. Bu sebeple bu davalarda davalının davanın açılması anındaki yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulüne tabidir. Dilekçede paylaştırma talebi ile hangi paylaştırma biçiminin talep edildiği ayrıca belirtilmelidir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI YARGITAY KARARLARI

Davadan Feragat Eden Davacının Tekrar Dava Açabilmesi Durumu

“Davacının daha önce feragat etmesine rağmen ortağı olduğu mallar üzerinde ayni hakkı olduğundan bu hakkı istediği zaman kullanabilmesi gerekir. Bu anayasal bir haktır ve feragat etse dahi kısıtlanması düşünülemez. Bu hakkını önceden kullanma ihtiyacı bulunmamasına rağmen gelişen ve değişen şartlara göre sonradan kullanmak isteyebilir. Bu durumda sırf öncesinde davasından feragat ettiği gerekçesiyle taksim davasının kullanılmasının engellenmesi, mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmesi anlamına gelir. Ortaklığın giderilmesi davalarında feragat, diğer davalardan farklı olarak kesin hüküm teşkil etmez. Başka bir deyişle, önceden açılmış bulunan davadan feragat yeniden dava açılmasına engel olmaz. Bu nedenle, mahkemenin 2016/133 Esas sayılı dosyasında feragat nedeniyle davanın reddine ilişkin verilen kararın kesin hüküm teşkil ettiği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.”

Antalya BAM 6. HD, 23.3.2017, E. 2017/180, K. 2017/166

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Taksim İstemi

“Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl İdare Kurulundan İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/3027 esas,  2018/7572 karar

Ortaklığın Giderilmesi Aynen Taksim Talebinde Uzlaşma Veya Kura Yöntemi

“Bu durumda mahkemece, taraflarca aynen paylaştırılması istenen 4 adet bağımsız bölüm ve bunları paylaşacak iki mirasçı bulunduğuna göre yukarıda belirtilen ilke ve esaslar doğrultusunda tarafların uzlaşmaları halinde taksim suretiyle ortaklık giderilmeli, bu konuda taraflar arasında uzlaşma sağlanamaz ise kura çekimi yoluna gidilerek, kura sonucunda kendisine daha kıymetli taşınmazlar isabet eden tarafa ivaz bedeli farkını hükümden önce depo etmesi için kesin süre verilmeli”

Yargıtay. 14. Hukuk Dairesi  2013/11904 esas,  2013/13267 karar

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış

“Mahkemece, satışın genel açık artırma suretiyle yapılacağının ve dava konusu taşınmazların ada ve parsel numaralarının eksiksiz bir şekilde hüküm de belirtilmesi gerekirken satış şekli ile dava konusu 298 ada 47 parsel sayılı taşınmazın ada numarasının belirtilmemesi doğru görülmemiş ise de”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi  2018/4104 esas,  2019/4812 karar

Açık Arttırma Aşamasına Geçilmeden Muayyen Bedelin Tespiti

“İİK.nun 128/2.maddesi uyarınca; “icra müdürlüğünce taşınmazın kıymeti takdir edilir” hükmü yer almaktadır. Takip dosyası içeriğinde icra müdürlüğünce kıymet takdiri yapılmaksızın nedenli gerçeği yansıttığı anlaşılamayan izaleyi şuyu dosyasındaki bilirkişi incelemesine dayalı olarak bu miktar esas alınarak taşınmazın ihaleye çıkarılması isabetsizdir”

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2004/2869 esas,  2004/8199 karar

Satış Kararının İnfaza Elverişli Olması Gerekmektedir

“Somut olaya gelince; mahkemece, her ne kadar davanın kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiş ise de hükümde dava konusu taşınmaza ait bilgilere yer verilmemiş ve satışın genel açık arttırma sureti ile yapılacağına hükmedilmemiştir. Dolayısıyla, karar bu haliyle infaza elverişli değildir”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi,   2017/5372 Esas,   2018/284 Karar

“Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının ve harcın taraflardan hangi oranlarda tahsil edileceğinin hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/6446 esas,  2019/5063 karar

Satış Aşamasından Önce Ada – Parsel Numaralarının Değişmesi

“Somut olaya gelince; Davacı, 20 adet taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış sureti ile giderilmesini istemiş 12.05.2015 tarihinde Mahkemece davanın kabulü ile satış sureti ile giderilmesine karar verilmiştir. Karar tarihinden sonra 3402 sayılı kanunun 22/A maddesine göre uygulama çalışması yapıldığından hükme konu olan parsel numaraları değişerek yeni parsel numaralarının oluştuğu anlaşıldığından, mahkemece, infazda tereddüt oluşturmamak için güncel tapu kaydına göre yeni oluşan parsel numaraları üzerinden hüküm kurulması gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi   2017/5168 esas,  2018/181 karar