Taşınmazın Haricen Satışı ve Ecrimisil

ECRİMİSİL DAVASI NEDİR?

Ecrimisil haksız işgal nedeni ile taşınmazından dilediği gibi yararlanamayan hak sahibinin şartların oluşması durumunda haksız işgalin önlenmesi ile birlikte tazminat talep etmesidir. Haksız işgal tazminatı olarak da bilinen Ecrimisil, eşyayı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası ve herhangi bir hukuka uygunluk nedeni olmaksızın hakka konu şeyin bir başka üçüncü kişi tarafından kullanılması karşılığı, talep edilebilen “yararlanma karşılığı “olarak ifade edilebilir.

Kamu Hukuku bağlamında ecrimisil ; “Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerin herhangi bir hukuki sebebe/sözleşmeye dayanmaksızın haksız şekilde işgali nedeniyle işgalciden istenen bedel” olarak tanımlanmıştır.

Kamu hukukuna ilişkin ecrimisil talepleri ile özel hukuk açısından talep edilen ecrimisil birbiri ile yakınlık gösterse de talepleri farklı usul ve esaslara tabidir.

ECRİMİSİL DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ

Kamu hukukunda ecrimisil ile ilgili birtakım yasal düzenlemeler bulunsa da özel hukukta doğrudan ecrimisilin ne olduğuna yönelik kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple gerek doktrin gerekse Yargıtay tarafından ecrimisil kavramı ortaya konulmuş ise de ortak bir paydada buluşulamamıştır.

Ecrimisil davasının hukuki niteliğini anlayabilme adına haksız işgalden bahsetmekte fayda olduğu kanaatindeyiz. Haksız işgali bir örnekle anlatmak isteriz. Örneğin; babalarından miras kalmış içerisinde farklı meyve ağaçlarının olduğu bir çiftlik evi üzerinde kardeşlerin anlaşmazlık yaşadığını farz edelim. Kardeşler bu taşınmaz üzerinde kullanımdan imtina etmiş olsunlar. Yıllar sonrasında bir kültürel televizyon çekimi için işbu taşınmaz kullanılmış olsun. Hali hazırda her ne kadar kardeşler anlaşmazlık yaşadıkları için taşınmazı kullanmaktan imtina etmiş olsalar da taşınmazın haksız işgalinden kaynaklı bir alacakları doğmaktadır. Bu alacağın nasıl talep edilebileceği, zamanaşımı olarak hangi sürelerin uygulanacağı somut uyuşmazlıkta bir gayrimenkul avukatının müvekkilleri adına düşünmesi gereken en önemli şey olduğu kanaatindeyiz. Eğer haksız işgal bir kira sözleşmesi gibi değerlendirilip ona göre hareket edilirse 5 yıl, TMK 995. Madde kapsamında değerlendirilmesi halinde 10 yıllık zamanaşımına tabii olacaktır. Ayrıca yine buradaki hukuki nitelendirmenin önemli olduğu bir diğer hususta haksız işgalde kusurun aranıp aranmayacağıdır.

Nitekim Yargıtay 08.03.1950 tarih, 1950/22 esas ve 1950/4 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiil olduğunu belirtmiştir. Söz konusu belirleme günümüzde hala geçerliliğini korumaktadır.

ECRİMİSİL DAVASININ ŞARTLARI

Her ne kadar Ecrimisil kanunda düzenlenmemiş bir kurum olsa da ecrimisil davalarının şartları Yargıtay uygulamalarınca şekillenmiştir. Yukarıda bahsettiğimiz üzere ecrimisilin hukuki niteliği haksız fiil olduğu için şartları da haksız fiil ile benzemektedir. Buna göre ecrimisil davasının şartları;

  • Taşınmaza yönelik haksız işgalin varlığı,

Yukarıdaki şartlarda haksız işgalcinin kusuruna yönelik bir husus olmadığından ecrimisil davalarında kusur yönünden araştırmaya girilmez. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/720 Esas, 2021/802 Karar sayılı ilamında ; “…ecrimisil getirebilecek bir taşınmazda sürekli kullanım ve uzun süreli bir işgal iradesi ile tasarruf ve yararlanma hâlinin de ecrimisil tayini için yeterli olduğu, bu konuda mülkiyet hakkı sahibinden değil karşı yanın gerekli dikkat ve özeni göstermesi, hakkı olmadığını belirlediği anda da bu yerden elini çekmesinin beklendiği, yasal düzenlemeler, yargısal uygulama ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde davalının davacının taşınmazına haksız olarak el attığı ve bu nedenle ecrimisille sorumlu tutulması gerektiğinden…” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.

  • İşgalcinin kötüniyetli olması

Ecrimisil davasına yönelik şartlar içerisinde kötüniyet bulunmaktadır. Yargıtay’ın kötüniyet kavramında değerlendirmeye aldığı husus haksız işgalde bulunanın kötüniyetli olmaması gerektiğidir. Örneğin adına yolsuz tescil yapılan malikin haksız işgalinde kötüniyet olmayacağından ecrimisil konusu gündeme gelmeyecektir. Veyahut taşınmazın haricen satımı halinde taşınmazı satın alan kişinin elinde satış sözleşmesi var ise satım bedeli kendisine ödenene kadar ecrimisil hususu gündeme gelemeyecektir. Bir diğer konu da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı kullanımlardır. Uygulamada gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri haricen satış amacıyla yapılmakta olup bu tarz durumlarda haksız işgalde bulunduğu iddia edilen kişinin iyiniyetli ortada olduğundan ecrimisil gündeme gelmeyecektir.

  • Haksız işgal sonucu taşınmaza malik olan kimsenin zarara uğraması,

Ecrimisil davalarının şartlardan biri de malikin zarara uğramasıdır. Ecrimisil genel anlamda bir tazminat niteliğine sahip olup malikin zararını gidermeyi hedefler. Buradaki zarar kavramı Yargıtay kararlarında ikiye ayrılmaktadır. Bu ayrımlardan ilki olumlu zarar olup haksız işgale uğrayan yapının eskimesi ve kullanıma bağlı zararları kapsamakta olup ikincisi olan olumsuz zarar ise haksız işgale konu yapının malikinin yoksun kaldığı faydadır.

  • Zarar ile haksız işgal arasında bir bağ olması.

Ecrimisil davalarında aranan son şart ise haksız işgal ile meydana gelen zarar arasında bir bağdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarında arada bir illiyet bağı aranmaktadır.

Ecrimisil Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davalarına ilişkin sorulan sorulardan biri de davanın hangi mahkemede nerede açılacağıdır. Ecrimisil davaları genel yetkili mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesinde görülecektir. Ecrimisil davalarının nerede açıldığı noktasında ise genellikle hataya düşülmektedir. Genel kanı ecrimisil davalarının taşınmazın bulunduğu yerde açılması gerektiğidir. Ancak yazımızda belirttiğimiz üzere Yargıtay ecrimisilin hukuki niteliğini haksız fiil olarak görmekte olduğundan haksız fiile ilişkin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 16. Maddesi uygulama alanı bulacaktır. Buna göre; haksız fiilin meydana geldiği yer ve haksız fiilden zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi yetkili mahkeme olacaktır.

ECRİMİSİL İHBARNAMESİ

Ecrimisil ihbarnamesi idare tarafından düzenlenmekte olup kesin nitelikte bir idari işlemdir. İşlem idari nitelikte olduğundan ecrimisil ihbarnamesinin hukuka aykırı olduğunu düşünen ilgililer İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda yer alan idari işleme itiraz ya da idari işlemin iptali şartlarına uygun bir şekilde başvuru yapmaları gerekmektedir.

İdari işlemlerin iptalinde aranan husus yetki, sebep, konu, şekil ve amaç unsurlarından en az birinde sakatlık olmasıdır. Ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilen ilgililer yukarıda saydığımız idari işlem unsurlarından en az birinde sakatlık olduğunu düşündükleri takdirde ihbarnamenin iptaline ilişkin dava açabilirler. Dava açma tarihi tebliğ tarihinden 60 gün geçmekle sona erer. Buradaki 60 gün hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan ilgililerin bu süreye uyması zorunludur. Ecrimisil ihbarnamesinin düzeltilmesi isteminde bulunacak ilgililer ise 30 gün içerisinde ihbarnameyi düzenleyen idareye başvurmak zorundadır.

İdarenin haksız işgali öğrendiğinde ilk yaptığı iş Taşınmaz Tespit Tutanağı düzenlemektir. Bu tutanak üzerinden haksız işgal sonucundaki ecrimisil değeri belirlenir. Ecrimisil ihbarnamesinde ecrimisil bedelinin haksız işgalci tarafından ödenmesi, ödenmediği takdirde idari işlemlere başvurulacağı ihtar olunur.

Ecrimisil ihbarnamesi kendisine tebliğ edilen kişi öncelikle ihbarnameye dayanak yapılan taşınmaz tespit tutanağını incelemelidir. Bu tutanakta yer alması gereken şartlar ise şunlardır;

  • İşgalin başlangıç tarihi,
  • İşgale konu yerin yüzölçümü,
  • İşgalde bulunan kişilerin bilgileri,
  • Kullanım amacı,
  • Ecrimisil değerinin belirlenmesinde faydalanan bilgiler.

Yukarıda saydığımız şartların eksikliği halinde taşınmaz tespit tutanağı geçersiz olacaktır. Haliyle taşınmaz tespit tutanağının geçersiz olması tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesini de geçersiz hale getirecektir.

Ecrimisil ihbarnamesinde ilgililerin öncelikle Taşınmaz Tespit Tutanağını incelemesi gerektiğini ifade etmiştik. İlgili incelemeye binaen ecrimisil ihbarnamesi de hukuken incelenmelidir. İhbarnamede yer alması gereken unsurlar ise şunlardır;

  • İşgalci ya da işgalcilerin adı ile kimlik numaraları ve adresleri,
  • Taşınmazın adresi ve taşınmazdaki idare hissesinin metrekare cinsinden değeri,
  • Aylık ecrimisil bedeli ve komisyon kararının tarih ile numarası,
  • Ecrimisil bedelinin ödenmesi için tanınan süre,
  • En nihayetinde bedelin ödenmemesi halinde cebri icra yoluna gidileceğidir.

Ecrimisil ihbarnamesinde yer alan ecrimisil bedeli taşınmazın Maliye Hazinesi’ne ait olması halinde Bedel Tespit Komisyonu tarafından, taşınmazın belediyeye ait olması halinde ise Başkanlık Değerleme Komisyonu tarafından tespit edilecektir. Ecrimisil ihbarnamesi ecrimisil şartları gereği en fazla 5 yıllık bir dönemi kapsayabilir. Ayrıca ecrimisilin kapsadığı döneme ilişkin aylık ecrimisil bedelleri arasında fahiş farkın olması halinde hukuka aykırılık gündeme gelir.

Yukarıda anlattığımız ecrimisil ihbarnamesine ilişkin güncel Danıştay kararını sunmakta lüzum görmekteyiz.

  • 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinin dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte olan haliyle “Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.” hükmüne yer verilmiş, aynı Kanunun 74. maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85. maddesinde ise Hazine taşınmazlarının kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde, tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde “Taşınmaz Tespit Tutanağı”na dayanılarak, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edileceği, ecrimisilin tespit ve takdirinde; idarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurların göz önünde bulundurulacağı, kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlarda sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî senetteki hükme göre işlem yapılacağı aksi takdirde işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Ecrimisilin; işgal nedeniyle alınan bir tazminat olduğu, ecrimisil tutarının hesaplanmasında; taşınmazın, mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı gibi tüm faktörlerin etkili olduğu dikkate alındığında, ecrimisilin fahiş olduğu iddiasının emsal bir taşınmaza göre değerlendirilmesi yolunun seçilmesi ve bu emsalin taşınmaza en yakın özellikleri taşıyan nitelikte olması gerektiği kuşkusuzdur. Diğer bir ifadeyle, ecrimisil bedeli hesaplanırken öncelikle işgal edenin bu tür bir yeri serbest piyasada kiralaması halinde rayiç kiranın ne olacağının belirlenmesi ve işgal edenin elde ettiği yararın göz önünde tutulması gerekmektedir. (Danıştay 2. Daire Başkanlığı 2021/13326 Esas, 2021/621 Karar)

Ecrimisil ihbarnamesinde yer alan tespitlerde hata olduğu düşünen ilgili ya da ilgililer 30 gün içerisinde idareye başvurarak itiraz yolunu kullanabilir. Kişilerin dava yoluna başvurmadan itiraz yoluna başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Haliyle kişiler ecrimisil ihbarnamesinin iptali davasını da açabilecektir.

ECRİMİSİL DAVASI NE KADAR SÜRER ?

Ecrimisil davasında yargılama süresini etkileyen çeşitli unsurlar bulunmaktadır. Delillerin toplanması, tebligat aşamaları, dilekçeler aşamaları, bilirkişi raporları ve itiraz aşamaları bunlardan bazılarıdır. Bu noktada vatandaşların kendilerini avukat ile temsil ettirmeleri halinde sürecin daha kolay ve hızlı bir şekilde ilerleyeceği aşikardır. Ortalama yargılama süreci 1 yıl ve 2 yıl arasında sonlanmaktadır.

ECRİMİSİL BEDELİNİN HESAPLANMASI

Ecrimisil davalarında haksız işgale uğrayan kişinin zararının giderilmesi ana gayedir. Haliyle davanın konusu zararın tazmini ecrimisil bedeliyle gerçekleşecektir. Ecrimisil bedeli bilirkişilerce tespit edileceğinden mahkemeye ibraz edilen dava dilekçesinin deliller kısmında bilirkişi, keşif deliline dayanmak zorunludur. Mahkemece tayin edilen keşif günü akabinde bilirkişi raporunu hazırlar ve mahkemeye ibraz eder. Bilirkişi ve en nihayetinde kararı verecek hakimin ecrimisil bedelinde dikkat edeceği bazı hususlar Yargıtay kararlarında belirtilmiştir. Bu noktada dosyaya sunulan bilirkişi raporları bu unsurlar dahilinde incelenmeli ve gerekirse bedelin düşüklüğü nedeniyle itiraz dilekçesi hazırlanarak emsal kararlar ışığında yeni bir rapor talep edilmelidir. Ecrimisil bedeli hesaplanırken dikkat edilecek hususlar şunlardır;

  • Arsa ve binalarda kira esasına göre talebin olması halinde emsal kira sözleşmeleri,
  • Taşınmazın işgal edilen bölümünün yüzölçümü,
  • Varsa taşınmazdan elde edilen gelirlerin güncel değerleri,
  • Taşınmazın konumu, şehir merkezlerine yakınlığı,
  • İşgal sebebiyle taşınmazın kullanıma bağlı eskimesinden kaynaklı zararlardır.

Ecrimisil Davası İle İlgili Emsal Yargıtay Kararları

Ecrimisil Davası Açıldıktan Sonraki Dönemler İçin Ecrimisil Talebi

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK’nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı).Öte yandan;ecrimisile hükmedilebilmesi için,taşınmazdan davacı tarafın ne şekilde ekonomik gelir elde ettiği hususunun ispatı zorunlu olmadığı gibi haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir getirmeye özgülenmemiş olması dahi sonuca etkili değildir. Somut olaya gelince, dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu ada parsel sayılı taşınmazın kayden davacıya ait olduğu, … 4. Aile Mahkemesi’nin 07.04.2009 tarih ve 2008/625 Esas-2009/319 Karar sayılı ilamı ile boşandıkları, boşanma ilamının 19.06.2009 tarihinde kesinleştiği, davacının 06/07/2009 tarihinde ihtarname keşide ederek davalının haksız müdahalesinin tebliğden itibaren üç gün içinde giderilmesini ihtar ettiği, ihtarnamenin 10/07/2009 tarihinde muhataba tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.İhtarnamenin tebliğinden itibaren davalının iyiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden 13/07/2009 tarihinden itibaren ecrimisile hükmedilmesi doğru ise de, verilecek ecrimisil bedeli dava tarihini geçemez. Yargılama Hukukumuza göre, yargılama yapılarak hüküm altına alınabilecek talep, dava tarihinde gerçekleşen hakları kapsamaktadır. Hakkın doğması koşulu ile konusu sürekli edime ilişkin; nafaka, kira, dava tarihinden sonra gerçekleşen faize, TBK.122/2 hükmüne göre munzam zarara ilişkin haklar dışında dava tarihinden sonra gerçekleşen hakkın hüküm altına alınması olanağı kural olarak yoktur. Nitekim, ecrimisil davalarında; alacağa dava tarihine kadar geçen süre için hükmedilebilir. Dava tarihinden sonraki dönem için, yeni bir dava açılmadıkça; ıslah yolu ile de olsa talepte bulunulamaz. Zira, ıslah taraflardan birinin yapmış olduğu hukuki işlemin düzeltilmesidir. Müddeabihin artırılması da dava dilekçesindeki talep miktarının ıslahıdır. Dolayısıyla, ıslah edilen dava açılan davanın devamıdır. O nedenle mahkemece, 13/07/2009 tarihinden dava tarihine kadar olan dönem için ecrimisile karar verilmesi gerekirken, dava tarihinden,13/08/2013 tarihine kadar geçen süre için ecrimisil hesabı yapılıp hüküm altına alınmış olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. ( Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/2813 Esas, 2019/419 Karar)

Ecrimisil Davasında Emsal Kira Sözleşmelerinin Önemi ve ÜFE Artışı

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Hal böyle olunca, tarafların emsal kira sözleşmesi sunamaması, civarda kiraya verilen arsa niteliğinde taşınmazın olmaması neticesinde mahkemece re’sen belirlenememesi, davacıların işgalden önce dava konusu taşınmazı kullanmıyor olması ecrimisil davasının reddini gerektirmez. Dosya içeriğine göre, mülkiyeti davacılara ait olan 178 ada 8 parsel sayılı taşınmazı davalının işgal ettiği anlaşıldığından iddia ve savunma çerçevesinde toplanmış ve toplanacak delillere göre ecrimisile hükmedilmesi gerekir…(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/3109 Esas, 2021/3022 Karar)

Ecrimisile Konu Taşınmazın Üzerinde Bina Bulunmasının veya Gelir Getirme Şartının Bulunmaması

Davacı vekili dilekçesinde; davacılara ait Kartal – Yukarı mah. 5635 Ada, 149 Parsel sayılı taşınmaza, davalı idare tarafından Bağdat Caddesinde yol genişletme ve kaldırım çalışması yapılırken, davacılara ait taşınmazın bir bölümüne “yol ve kaldırım yapılarak fiilen işgal edildiğini belirterek 2002-2006 yılları için toplam 8.040 TL ecrimisili tahsilini istemiştir. Davalı vekili cevabında; Belediyenin kendisine yasayla tanınan görevi yaptığını ayrıca el atılsa dahi gelir getiren bir amaçla kullanılmadığı ve kamusal amaca terkedilmesi dolayısıyla ve kamulaştırmasız el atma sebebiyle tazminat istemiyle dava açıldığında ecrimisil istenemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkeme; bilirkişilerce kira esası üzerinden ecrimisil hesaplanmış ise de; taşınmazın ne şekilde kiralanacağı konusunda alınan ek raporda bu yerin zemin kattaki dükkanların giriş kapıları olduğundan başka kişilere kiralanamayacağı bildirildiğinden ve aynı yere dair kamulaştırmasız el atma bedeline hükmedildiği, davacının bu yerde ne şekilde istifade edeceğinin ispat edilemediği gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiştir. T.M.K.995 inci maddeye göre ve 8.3.1950 gün ve 22/4 Sayılı YİBK. Kabul edildiği gibi; başkasının taşınmazını haksız olarak kullanmış olan kötüniyetli kimse, o taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazminle yükümlüdür. Zira, işgal zararı; gelir getirebilecek bir yerin haksız işgali sebebiyle malikin o yerden olağan biçimde yararlanmaması yüzünden mal varlığındaki artışa engel olmaktır. Bu engel olmanın sağladığı mal varlığına girmeyen çoğalma en az kira en çoğu da tam gelir yoksunluğu olarak değişebilir. Tazminatın amacı, el atma olmasaydı malikin mal varlığı ne durumda olacak idiyse o durumun sağlanmasıdır. Ecrimisile hükmedilebilmesi için, taşınmaz üzerinde bina vs. Bulunması şart olmayıp, taşınmazın kullanma biçiminin de önemi yoktur. O kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir getirmeye örgütlenmemiş olması dahi sonuca etkili görülmemiştir. Dosyada mevcut 3.7.2007. tarihli Fen Bilirkişi raporuna göre, taşınmazın 169.70 metrekarelik kısmına Büyükşehir Belediyesince fiilen asfalt yol ve tretuar yapılmak suretiyle el atıldığı belirlenmiş olup, davalının taşınmaza el attığı tarihten, kamulaştırmasız el atma sebebiyle tazminat davası tarihi arasındaki döneme dair ecrimisil talebinin değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2011/11463 Esas, 2011/16600 Karar)

Evlilik Birliği İçerisinde Alınan Taşınmazdan Elde Edilen Gelire Yönelik Ecrimisil İstemi

İddianın ileri sürülüş şekline göre dava; davalı kadın adına kayıtlı meskeni davalının kiraya vermesi nedeniyle elde ettiği kira geliri üzerinde davacının da hakkı olduğu iddiası ile açılan, mal rejiminin tasfiyesine dair düzenlemeler ile genel hükümlerden kaynaklı alacak isteğine ilişkindir. Davacı tarafın talep ettiği dönem içinde yer alıp mal rejiminin sona erdiği tarihten (boşanma dava tarihi) sonraya sarkan 03.12.2008-11.09.2012 tarihleri arası elde edilen kira geliri üzerindeki alacak isteği genel hükümlere dayalı olup, dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belge birlikte değerlendirildiğinde ret kararının yerinde olduğu anlaşılmakla, bu kısım yönünden davacının temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Talep konusu edilen dönem içinde yer alıp evlilik birliği içine tekabül eden 11.09.2007-03.12.2008 tarihleri arasında elde edilen kira gelirine yönelik alacak isteği ise mal rejiminin tasfiyesine ilişkin olup bu davaların çözüm yeri 4787 Sayılı Aile Mahkemeleri’nin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun’un 4. maddesi gereğince Aile Mahkemeleri’dir. Aile Mahkemesi kurulmayan yerlerde ise Hakimler ve Savcılar Yüksek Kurulunca belirlenen Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde davanın Aile Mahkemesi sıfatı ile görülüp karara bağlanması gerekir. Görev, kamu düzenine ilişkin olmakla yargılamanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulur. Mahkemece, davanın niteliği dikkate alınarak dava dilekçesinin 11.09.2007-03.12.2008 tarihlerine tekabül eden dönemi için alacak isteğinin görev yönünden reddine, dosyanın görevli ve yetkili Aile Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekir…(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/11590 Esas, 2020/120 Karar)

Paydaşlar Arasında Ecrimisil Davası

Bilindiği üzere, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa ve maddi zararı yoksa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali ve davaya konu taşınmazın kamu malı olması halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır. Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz. Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı). 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar. Somut olaya gelince; davacıların murisi Reşat’ın 25.01.2013 tarihinde öldüğü, bu tarihten sonra murislerinin payının davacılara intikal ettiği, çekişme konusu taşınmazın davalı tarafından diğer paydaşların muvafakati ile kullanıldığı, ancak eldeki davanın davacıları tarafından dava konusu taşınmazın da arasında bulunduğu bir kısım taşınmazlar için 26.07.2013 tarihinde ortaklığın giderilmesi davası açılması ile muvafakatin geri alındığı açıktır. Hal böyle olunca, ortaklığın giderilmesi davası ile eldeki dava tarihi arasındaki dönem için belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için ecrimisile karar verilmiş olması doğru değildir.

Taşınmazın Haricen Satışı Halinde Ecrimisil

Ortada geçerli bir harici satış sözleşmesi var ise, ecrimisil hak sahibi zilyedin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğundan ve haricen satın alan kötü niyetli kabul edilemeyeceğinden, verdiği bedel iade edilmeyen harici satın alan, parası geri verilinceye kadar ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacaktır. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/5764 Esas, 2019/10696 Karar)

Gayrimenkul Satış Vaadi Halinde Ecrimisil Talebi

Somut olayda, davalının dava dışı önceki pay maliklerine tebaan, 30.01.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince dava konusu yeri kullandığı anlaşılmaktadır. Sözleşme içeriğine göre de, satış bedelinin tamamının davalı tarafından dava dışı önceki pay maliklerine ödendiği ve bunun karşılığında da dava konusu yerin kullanımının davalıya bırakıldığı, dava tarihi itibariyle davacılar tarafından, davalıya taşınmazı kullanımına son vermesi yönünde ihtarda da bulunulmadığı, anlaşılmaktadır. Bu durumda, ‘Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ başlıklı sözleşmenin gerçekte harici satış sözleşmesi şeklinde olduğu ve zilyetliğin davalıya teslim edildiği ve davalının bu sözleşmeye istinaden iyiniyetli olarak dava konusu yeri kullandığı açıktır. O halde, yukarıda bahsedilen ilkeler ve somut olay ışığında, kötüniyeti kanıtlanamayan davalının ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı gözönüne alınarak ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabule karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/9794 Esas, 2019/10167 Karar)

Ecrimisil Davasında Olumlu ve Olumsuz Zarar Kavramı

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli, 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2013/21992 Esas, 2014/11305 Karar)

Ecrimisil Davasında Yetkili Mahkeme (Ecrimisil Davası Nerede Açılır?)

Ecrimisil 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İBK’da haksız eylem olarak nitelendirilmiş bulunduğundan HMK’nin 16 maddesi uyarınca; haksız fiilden doğan davalarda, haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ayrıca ecrimisil davası taşınmazın aynı ile ilgili dava olmadığı için HMK’nin 12. maddesi uygulanmaz. Kesin yetki kuralı olmadığı için de HMK’de ki genel yetki kuralı uygulama alanı bulur ve bu bağlamda, genel yetkili mahkeme olan davalının ikamatgahı mahkemesi de yetkilidir. Yetkili mahkemenin tayininde davacının seçimlik hakka sahip olduğu ve somut olayda davacının haksız fiilin işlendiği yer olan Bakırköy Mahkemesini seçtiği anlaşılmıştır. Davacının seçimlik hakkı bulunduğu gözetilmek suretiyle işin esasına girilerek hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde yetkisizlik kararı verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. ( Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/7717 Esas, 2021/77 Karar)

Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı

Bilindiği üzere, 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/5797 Esas, 2017/7375 Karar)

Ecrimisil Dava Dilekçesi Örneği

KOCAELİ NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : Örnek

VEKİLİ : Av. Hakan TUZCUOĞLU

  Karabaş Mh. Hafız Binbaşı Cd. Mecit Kavan Apt. No : 8 D : 8  İzmit / KOCAELİ

DAVALI : ÖRNEK

DAVA DEĞERİ : 60.000,00 TL.

DAVA KONUSU : Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 60.000,00 TL ecrimisil bedelinin (haksız işgal tazminatının) yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Davalı “Örnek“,  müvekkilimizin malik sıfatına haiz olduğu taşınmazda bulunan dairede 3 yıldır müvekkilimizin bilgisi dahilinde olmadan yaşamaktadır. Müvekkilimiz haricen aldığı duyum ile bu bilgiye sahip olmuştur. Müvekkilimiz davalı yana evden çıkması yönünde ihtarda bulunmuş ancak davalı yan işbu ihtara olumlu bir dönüş sağlamamıştır.

2. Sayın mahkemenizin de takdiri olduğu üzere mülkiyet hakkı Anayasa hükümlerince güvence altına alınmış bir haktır. Davalı yan müvekkilimizin mülkiyet hakkını ihlal etmekte, haksız bir şekilde maliki olduğu taşınmazı işgal etmektedir. 

3. Sayın mahkemenizin de malumları olduğu üzere haksız işgalin varlığı halinde ecrimisil gündeme gelmekte olup geriye dönük olarak 5 yıllık ecrimisil bedelleri talep edilebilmektedir. Davalı yanın müvekkilimize ait daireyi 3 yıldır haksız bir şekilde işgal etmesi neticesinde geriye dönük olarak 3 yıllık ecrimisil bedelinin müvekkilimize ödenmesi gerekmektedir.

4. Yukarıda zikrettiğimiz nedenlerle müvekkilimizin malik sıfatıyla sahip olduğu taşınmazda 3 yıldır haksız bir şekilde işgal faaliyetinde bulunan davalı yanın müvekkilimiz nezdinde doğan zararları tazmin etmesi amacıyla sayın mahkemenizce belirlenecek ecrimisil bedelini ödemesine yönelik karar tesisini talep etmek kaçınılmaz olmuştur. İşbu sebepten fazlaya ilişkin hakkımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 60.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak müvekkilimize ödenmesini arz ve talep ederiz.

HUKUKİ SEBEPLER : TMK, HMK, Yargıtay Kararları ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu kayıtları, tanık beyanları, keşif, bilirkişi, sair her türlü yasal deliller.

SONUÇ : Yukarıda zikrettiğimiz ve sayın mahkemenizin re’sen tespit edeceği nedenler ile dolayısı ile, davalının müvekkilimizin malik olduğu taşınmazı haksız işgali ve müvekkilimin maliki olduğu taşınmazdan yararlanmasına engel olması sebebi ile fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere, şimdilik 60.000,00 TL. ecrimisil alacağının yasal faizi ile birlikte davalı yandan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz…13.03.2021

Davacı Vekili

Av. Hakan TUZCUOĞLU